房产投资

计算房产交易的费用
多亏现在有了网际网络，很多专业收费都是透明化了。律师和医生一样，都是属于专业人士，他们的收费都是要根据专业协会的准则来拟定的。由于大家的收费都是大同小异，所以我比较倾向于寻找自己信任的朋友来提供服务。

今天终于和一个律师朋友见面，得到了一些自己之前不了解的资讯。

在这里，先分享之前在网际网络找到的一些房产交易的收费。

假设我现在购买的房子是RM260，000。
Stamp Duty 1st RM100，000 X 1% = RM 1，000
RM160,000 X 2% = RM 3, 200

Legal Fees 1st RM 150,000 X 1% = RM 1,500
RM 110,000 X 0.7% = RM 770

其他的费用大约是RM1，000。
总数是RM7470。

如果银行批准的贷款是屋价的90%，贷款数额是RM234，000。
Loan Legal Fees 1st RM 150,000 X 1% = RM 1,500
RM 84,000 X 0.7% = RM 588

加上其他，大约RM300-RM500。

所以，整个过程大约要花费RM10，000。

目前，我看中的单位是土著单位。理由就是价格会比较低。
风险就是给了10% 定金后，不知道几时才能转换地契。
当然有机会不成功，不过10% 的定金是可以收回，只要在SPA 做一些特别条款既可。

之前问了一些人，大家都对土著单位却之不恭。而且有很多误解。
例如他们认为过后转手不容易。其实，这点不正确。只要你成功转换地契，那个单位将是可以公开卖给任何人。

举个例子，例如我成功以RM250，000成交。实际屋子的市价是RM280，000。
我就直接赚取了RM30，000 的价差。不过，记得风险就是10%的定金会被扣押和损失这笔资金的其他投资机会。

还有，购买屋子的时候，卖者之前用什么价格买，是不需要在意和加以考虑的。

举个例子，这里有些屋主叫价RM300，000。理由是以前的买价是RM265，000。加上银行利息和管理费，他们认为RM 300，000才是合理的。身为买者，我是不需要顾虑这些的。我只参考现在的市场状况和我愿意负担的价格。

为何投资房产 ？
要达到财务自由的方式有很多。之前有一些文章已经讨论过了。投资，只不过是其中一项而已。可是，投资的工具，也有很多。目前，我正在学习的，就是房产和股票投资。

之前翻看一些论坛的前辈分享，看到有好一些争执。有人认为房产投资比较有利，有人认为股市投资比较有利。我得到的结论则是各有千秋。而且，没有必要2个选1个，前提是你的资金来源（Income Source）没有问题。

先看股票投资的优势。首先，股票的买卖很简易，快速，而且是每个工作天都有交易的。对比房产，就糟糕了。房子的交易程序很复杂，费时，交易还必须看时机（要等到买卖双方同意的价格，不容易）。第二点，就是股票交易的费用很低。由于有上网交易的系统，股票的佣金不会多过1%。 房子交易的费用非常高昂，会包括佣金费，律师费，银行贷款的费用，土地局的转割费用等等。第三点，股票的资金回报丰厚。只要买对了公司，企业成长迅速，从股价攀升得来的获利，是非常丰厚的。房产虽然会增值，不过都是5-10年的事情，而且房价通常不会在短期急速上涨。

不过，房产也有其优势的一面。首先，房产投资提供了杠杆的效应。银行非常乐意为你的投资，而借贷给你。举个例子，如果我有100K，投资股票，只能投资100K。用银行的借贷/Margin 来投资，我们都知道是高风险的事情。可是，房子就不一样了。如果我有100K的头期钱，是可以投资1百万的房产，银行很乐意贷款900K，而且还是4-5% 的借贷利率。银行愿意为房产投资，提供财务杠杆给投资者，只要投资者可以负担利息。第二点，房产的价格，相对股市，就稳定的多。如果突然周转不灵，要卖掉房子，通常不会损失太多。可是股票在熊市时卖掉，随时会面对50-80% 的亏损。房产的价格，长期是持稳的。第三点，房产可以创造现金流，即房租。只要投资得当，房租可以还银行供款之于，还可以获得现金流。股票虽然有股息，可是价格的波动，有时难免会带来比收取的股息更多的亏损 （帐面损失）。而且股息收入是不可以免税的。第四点，就税收制度而言，房产会给与更好的税务回扣。这一点，股票投资是没有的。大马已经免除了房产的资本利得税，更是大大的提升了房产投资的税务减免。当投资者拥有5间房子以上时，所享有的Capital Depreciation 更是有利于房产投资者进一步节税。

最后一点，为何要买房产的原因，在于土地上。从人类发展历史的长河来看，土地的价值是会稳定的上涨，因为人口和居住始终是地球的其中一个重要的课题。翻看历史，不难发现到，土地的增值效益是高于通膨的。

买房产的目标设定
担心网友没有看清楚，我重申一次，目前我们还未曾拥有过任何房子。
在这里分享的，请不要把它当成是所有人的标准，一切，只是我们的摸索和标准。
我做的，只是分享自己的经验。

很多人买房子，都没有明确的目的。这和投资股票，是很相似的。
为何目的这么重要，大家可以重温我之前分享过的文章。

按这里。

如果一个人买了一家房子，有人问他，你是要投资还是自居？
他也许会回答，自己先住。如果有好价钱，就卖出去，也可以说是投资。
这么做，固然可以，也合法。可是是否会在房产投资里成功，我则认为是疑问。

又或者另外一种情形，就是打算购买一个房产来投资，结果租不出去，就打算自己住。

有没有觉得这些情形和买股票有点相似？
投机不成，就投资。

我个人认为，这样的态度来处理投资，是不可能成功的。

成功学强调因果和目标设定。

对于刚接触房产的新人，我认为首先要界定的，就是你打算买的房产，是要出租，还是自己居住。
这个问题的答案，太重要了。因为它决定了你，应该选择如何的房产。

当然，自己住的房产，和要出租的房产，是有完全不一样的要求。