「玩具大王」旭日國際集團主席蔡志明，上周以7億3000萬元向「大馬糖王」郭鶴年旗下的嘉里集團，買入尖東安達中心全幢，消息令疲弱的投資市場大為震動，皆因這是自金融海嘯以來最大額的成交。
他向本刊披露逆市六大投資心法，當中最重要的，是不估底，不貪高，他認為如果堅持要在最低位入市，最高位沽貨，分分鐘會錯失時機；此外，自己不熟識的投資，一定不做。
拼搏三十多年，蔡志明靠雙手建立百億玩具王國，清楚辛苦錢不易賺，他自稱是穩陣投資派，沒沾手衍生工具，「銀行不會死錯人，點會畀高息你又冇risk？」。
成功實業家的投資智慧，自然高明過人。
「我唔係叻，穩陣啫。」蔡志明對本刊強調並非未卜先知，只是多年做廠和投資經驗，令他多少洞悉經濟循環和物極必反的道理。
「我對停車場好有興趣，貪它價值上落不大，不用做宣傳，又不會有欠租等問題。去年試過跟他們(嘉里)傾，對方想賣12億，我不肯；兩、三個星期前他們再搵我，最初開價8億，大家再討價還價3、4日，結果以7億3000萬傾掂數。」蔡志明說。
雖然不少地產界人士看淡後市，蔡志明卻重鎚出擊，皆因他看中停車場的現金流，「安達中心有全尖東最大的停車場，可泊950架車，全個區的商業中心和酒店都來租位，每月收租360至370萬，回報有5至6厘。」
雖被市場人士冠以「淡市救星」稱號，但蔡志明認為，樓市才剛開始跌，這個價未算最低，但他覺得合理便拍板去馬。「只要個市跌得不是咁慘，收些租運作到就OK。明年個價或者會更低，但到時又有對手一齊跟我爭啦，而且我是長渣不是短炒，有機會等佢升。」他稱。
61歲的蔡志明，做玩具起家，其後轉戰地產界，自97年金融風暴後，他趁樓市不斷下滑，密密低價吸納優質商廈、住宅、商場及舖位，部分趁高價沽出，獲利甚豐。蔡志明目前持有的三十多個地產項目，市值超過100億元，單是停車場已有6、7個，為他提供穩定而充足的財源。
蔡志明身家估計有13億美元，令他打入今年《福布斯》香港40富豪榜。他的投資致勝之道，在於他往往在樓市低殘時敢於入市撈平貨。金融海嘯殺到埋身，人人都沒有錢時，再次為持有充足現金的實力投資者提供入市機會，蔡志明向本刊獨家披露6大逆市投資智慧：
不估底
蔡志明認為，買物業是長線投資，他選擇投資對象時，亦會揀自己喜歡的物業，價錢滿意便會買入，而不會等物業跌至最低價。
「幾個月前有基金想出貨賣九龍城廣場，那裡共62萬呎地方，我出價14億8000萬，計落只是二千多元一呎，成本同自己起樓差不多，所以買得好舒服。」他說。
據了解，蔡志明3年前曾向大摩為首的財團出價洽購九龍城廣場，最初業主叫價18億元，雙方討價還價好一段日子，蔡志明近期成功以平價買到心頭好。以該商場現時每月租金700萬元計算，蔡志明穩袋6厘回報。
蔡志明與長居美國的哥哥亦有涉足當地的樓市，其中一項最成功的投資，就是趁樓價跌，專揀未完工的銀主盤去買，「美國有規定，銀行收樓後要在1年內賣出，我們平價買回來後會花錢埋尾，然後租出去，都有2成回報，幾年就有10倍、8倍回報。」
不貪頂
蔡志明投資屬穩陣派，經常有買入無賣出。不過，他去年直覺覺得本港樓市、股市已「去到好高」，於是一口氣沽了7個物業，套現32億元。現在回看，他沽貨的時機拿捏得相當準。
「我相信物極必反，世界經濟皆有循環，以前是4年一個循環，現在6、7年、10年，愈來愈長。去年恆指上到30000點時，我完全不敢入市，根本超乎實際，當時不知今年(經濟)會差，但我不想欠銀行太多錢，所以沽了7件貨還錢給銀行。」蔡志明說。
去年他沽貨時，最常聽到的一句話是：「咁快就賣？個價仲有得高喎！」例如中環鱷魚恤大廈賣出後，市價仍繼續向上，但蔡志明一於少理，皆因他相信「不要去得太盡」，「我不貪心，升一倍不走，明年可能打回原形，咪空歡喜一場？」
蔡 志明前年在美國曼克頓市也賣了8間地舖，「成本1億，現在賺一個double，其實不是咩預感，我不知個市況，但覺得價啱就賣。如果一直冇賣，去年就變了 冇賺，今年仲要倒蝕！」他笑說，做廠對他預測經濟循環都有幫助，「我會睇歐美的定單走勢，當定單由好勇變成一『水』都要分3次落單，或者數期拖長，都是銀 根抽緊的跡象。」
識計風險 不信高回報
蔡志明擁有很多物業，持有的股票相對較少，除2003年入股「位元堂」外，目前只持有愛女蔡加怡擔任主席的康健國際，以及富豪酒店的股票，他說帳面虧損了10億、8億元。
「我是長渣的，基本上不賣，至於其他衍生工具，我完全冇掂。早排大摩經常搵我和我的財務總監，叫我買Accumulator，但我心諗，銀行邊有咁好死，畀咁多息你又冇risk？他們咁多專家計數，實冇死錯人，好彩冇事就搵少少，唔好彩就大件事啦。」
「我曾跟朋友講，邊有咁大隻蛤乸隨街跳？當時仲畀人鬧，話全世界都玩緊，咁先發達的！」他續稱。
蔡志明完全不為Accumulator所動，全因他在1973年受過畢生難忘的教訓。剛開了玩具廠的他，辛苦賺來20萬元，聽人講買了置地的股票，「那時第一次買股票，完全是散戶心態，股價跌了唔肯走，升又唔肯賣，結果73年股災畀佢瀉到乜都冇。
「那筆錢應該拿來發展間廠，買多兩部機器，我好後悔，咁辛苦搵錢，點知變了廢紙，從此我好少買股票，有錢賺就沽。」
去年股市牛氣沖天，有不少富豪被「氹」買了Accumulator等高風險衍生工具，就算純買股票，一樣輸到喊，「有些人市旺時成日講股票，話今日又賺了100萬，現在都唔係幾出聲，我亦唔會問，但我想他們都不會輸到破產，都係唔見啲咁啦。」
保持良好信貸紀錄
蔡志明近年大舉投資物業市場原因之一，是玩具行業很容易受全球經濟影響，令定單時多時少。假如公司有物業收租，財政收入會較穩定，亦可保住一班員工。
無論做廠或購買物業，少不免要與銀行交手，蔡志明去年便選擇清還銀行債務，保持良好信貸紀錄。
「如果不是欠銀行錢，我未必會咁積極賣樓，但我不想孭住條數，萬一個市跌就好麻煩，餘下的錢就投資到韶關，興建全球最大的玩具廠。」他說。
今年不少銀行收緊信貸，但正因為蔡志明欠銀行的款項已還得七七八八，銀行自然願意借錢給他，協助蔡志明繼續在低位撈貨。
不賣鍾情物業
蔡志明特別留意與自己有感情的物業，好像安達中心，他以前經常來這裡見客，不時光顧該停車場，「當時個場好多車，成日要上去好高層先搵到位泊車。」
銅鑼灣時代廣場對面的二千年廣場，亦是蔡志明另一鍾情物業，「那裡好旺，又有好多廣告牌，愈睇愈覺得鍾意，有人出高價我都不願意賣。」
蔡志明位於沙田九肚山紅橋里的豪華大宅，亦曾有日本投資者出天價洽購，但蔡志明一樣不為所動。
2005年底，他再以5000萬元買入紅橋里六號地皮作擴建之用，整個地盤佔地約2萬5000平方呎，目前正在裝修。
雖然生意已上軌道，但蔡志明堅持每日早上返公司開會，下午則處理地產業務，盡量不沾手不熟悉的投資項目。
「做廠好忙，不會有心機成日睇股票，例如你買期指，上落好大，令你成日好緊張要睇實，恆指升會開心得滯，大跌就連開會都影響埋。」蔡志明稱。
不沾手陌生投資
他的兒子去年從美國回來時，亦曾跟朋友「細細哋玩吓」，蔡志明並無禁止，卻留意到兒子在公司開會時偷瞄股票機。
「他說買甚麼Put輪，我完全不知道是甚麼，但我跟他講，你來公司學習，但你的注意力放晒落投資，會學藝不精。他好乖，一個月後食飯時，攞了部股票機出來，跟我講以後收埋不玩了。」他說，結果金融海嘯殺到，兒子投資沒有損手，還說：「老竇，都係你好嘢。」
本港經濟未見底
蔡志明的客戶遍及歐美，對全球經濟脈搏掌握得比普通人多，他亦向本刊分享他對多國聯手救市及本港投資市場前景的看法。
蔡志明認為，金融海嘯跟97年金融風暴不同之處，在於多國很快便決定救市，令投資者以為有希望，盡量去守。「我相信中國政府救市會OK，經濟慢慢會穩定些， 但歐美是否救到則是疑問。中國以出口為主，歐美市民冇購買力，定貨減少就影響中國，內地失業率上升，市民就冇錢買樓和消費。」他稱。
他的本行玩具業更是首當其衝的行業之一，中小型工廠已面對接單困難，廣東省萬多間玩具廠當中，至少會有三分一執笠。
「玩具業未來幾年全球定單會減少，加上內地實施了《勞動法》，工人好易扭計，客戶又不肯加價，中小型工廠的生意好難做，對玩具業影響好大。」蔡志明說，不過因為一些細廠倒閉，近期他的工廠定單不跌反升，相信明年亦可維持賺到利潤。
當大多數意見均認為，經濟轉差會令父母減少買玩具給小朋友，蔡志明卻提出另一套理論：「我又不是太悲觀，玩具始終要買，但家長會揀平價的，在沙士期間，玩具銷量根本冇跌到。」
「在別人最冇錢時入貨」
至於本港經濟，他認為現時仍未見底，未到遍地平貨的時候，「今次金融海嘯來得好急好厲害，不少人輸錢，但97年時多些人受影響，涉及層面亦廣些。」
蔡志明預計，明年及後年的經濟或會繼續差，「我最擔心係，雖然中國救到市，但歐美唔得，中國頂得一陣就被拖累。中國是世界工廠，如果冇工開，你話經濟掂唔掂？」
他又認為，歐美經濟至少3年後才能復甦。那麼本港投資者何時才適合買樓、買股票？蔡志明謹慎地說：「當別人最冇錢的時候，市場才會有平貨執，那時才是入市的時機。」
激讚女兒「唔肯走」
蔡志明教人「買股票要識得走」，但女兒一次「唔肯走」的堅持，令蔡志明十分欣賞。
蔡加怡2006年加入康健集團並當上主席，蔡志明給了女兒400萬元買入康健的股票，「市旺時個價曾升了10倍，我勸她賣多少套回本金，女兒卻說，作為公司主席，如果她賣股票，股民會以為隻股票唔好。
「現在跌剩幾十萬囉，但加怡說無後悔，仲話：『我要話畀全香港人知道，我蔡加怡係做嘢，唔係炒股票的。』」加怡做實事的態度，令這個當爸爸的十分欣慰。
做玩具大王
因為小時候好少玩具，蔡志明立志長大了要做玩具這一行。預科畢業後，他當上玩具廠推銷員，「原本打算去多倫多大學讀書，但母親說仔女全都到外面去了，剛巧她有朋友做玩具廠，就去學嘢，和留下來多些陪她。」3年後才往英國修讀機械工程。
畢業後他和友人合資成立旭日實業，後來朋友退股，他咬緊牙關捱過沒錢賺的日子，憑著獨到眼光，主動聯絡經營史諾比玩具的生產商，寧讓人家賺多點利潤，也要爭取合作，得到對方信任，生意愈來愈大。
在工業界拼搏超過30年，蔡志明說，40歲之前做得十分辛苦，大小事務一腳踢，「貨多時，我都要幫手將玩具入箱，試過累得蜷在箱內睡着了，早上醒來又再入過。近年生意上了軌道，才多了出去玩，去吓ball。」
銅鑼灣時代廣場對面的二千年廣場，亦是蔡志明另一鍾情物業，「那裡好旺，又有好多廣告牌，愈睇愈覺得鍾意，有人出高價我都不願意賣。」
蔡志明位於沙田九肚山紅橋里的豪華大宅，亦曾有日本投資者出天價洽購，但蔡志明一樣不為所動。
2005年底，他再以5000萬元買入紅橋里六號地皮作擴建之用，整個地盤佔地約2萬5000平方呎，目前正在裝修。
雖然生意已上軌道，但蔡志明堅持每日早上返公司開會，下午則處理地產業務，盡量不沾手不熟悉的投資項目。
「做廠好忙，不會有心機成日睇股票，例如你買期指，上落好大，令你成日好緊張要睇實，恆指升會開心得滯，大跌就連開會都影響埋。」蔡志明稱。
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