研究部於上周的討論特別提到，投資者明年的組合中，收入應該是其中一個焦點。公用事業的分析比較簡單直接，但對於房地產投資信託基金（REITs），投資者必須更深入了解其運作和架構。
本周研究部會進一步討論如何選擇REITs，特別是投資者應該注意的選擇標準。
首先來看看選擇REITs作為投資工具的四大標準：
一、財務穩定，有能力應付不尋常的財政壓力。
二、運作效率及改善效率的潛力。
三、物業組合的增長潛力。
四、可分配收入的質素。
財務須穩定
REITs的財務是否穩定可以輕易從其債務比例來判斷。雖然有規例限制REITs的槓桿水平（通常是低於45%），但20%與45%的差距仍然很大，尤其是在非常時期，如去年10月金融危機爆發時。
另一方面，REITs的債務到期日最好是分散的，在不同的時間到期，而不是只有一個到期日。在正常時期，所有債務擁有同一到期日並不是問題，但如果是在信貸危機時，那就會有麻煩。
因此我們認為，作為一個良好的保守投資工具，REITs應該有一個低債務比率，其債務到期日不應該集中在一起，以給予投資者最大的保障。
營運效率低 有增長潛力
REITs公司營運效率高，意味開支相對收入比例較低；那就是說，相關物業的大部分租金收入是進入投資者的口袋，而不是花在管理物業上。
不過，投資者應該選擇一個營運效率高的REITs進行投資，還是較低的？對我們來說，為了讓投資有增長潛力，我們傾向選擇營運效率較低，但有不斷改善的REITs。
在以收入為基礎的投資上，有良好增長潛力的REITs意味只要增長動力仍在，回報每年都會上調。REITs的潛在增長動力主要來自兩方面，包括資產增值及收購物業。
資產增值基本上是一種改善資產質量，以增加收入的方法，而收購物業則是頗為簡單直接，我們先跳過這裏。
那麼哪邊比較好？就成本而言，資產增值的可預知性較高，成本也較低，因此我們整體來說比較支持動力來自資產增值的增長潛力。
一個有良好資產增值潛力的物業投資組合是由一批管理不佳，但可以改善的物業組成。
核心租金收入計算回報
可分配收入的質素是指觀察可分配收入的成分，然後分析這個收入有多可靠。
有關的觀察，通常包括分析物業及租金收入趨勢，但投資者必須首先看清楚招股書及年報，研究可分配收入其中有沒有包括大股東給予的短期「甜頭」。我們所指的是部分可分配收入來自主要股東放棄某段時間的租金收入，又或者是來自利率掉期。
為了穩妥及安全計，投資者首先應該只利用核心租金收入來計算回報，因為這些收入一定會在擔保期後消失。
同時，投資者必須留意物業組合的租客行業分布或業務性質；如果租客太集中在某個行業，那便會有風險。
雖然有些REITs息率較高，但投資者必須自行利用四大標準來評估目前的良好回報，主要是找出回報高的原因，以及是否可以持續。
研究部對目前的投資建議感到滿意，因此維持建議名單上的四隻股份。雖然市場有些利好的說法，但我們對估值感到關注，並將於未來數周，向讀者介紹我們過去幾周看到及覺得有不錯潛力的股份，並會在覺得價位適合入市時，逐步加入建議名單中。
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