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Thursday, August 28, 2008

內地房產Game Over

8月27日,周三。恒生指數升408.06,收21464.72;成交609.8億元。8月期指升325點,收21411點;9月期指升350點,收21363點,期指倒掛現象又再出現。江銅(358)升9.5%,因上半年獲利增加32%;中移動(941)升3.5%,因半年獲利上升44.7%;中國遠洋(1919)升8.2%,因半年純利升一倍;中鋁(2600)升6.3%,因澳洲力拓公司與中鋁母公司組成公司;大昌行(1828)升8.4%,因半年獲利升38%;中化化肥(297)升6.4%,因半年獲利升一倍。

花旗推介江銅,估計今年每股獲利1.708元,升21.7%,P/E五點九倍,目標價24.1元。

人行夥銀監落指令
今年有唔少人估信貸壓碎(credit crunch)嘅結束點,甚至反彈點,而佢地忘記咗淡市莫估底嘅教訓,因此愈買愈低、愈低愈買,結果損失慘重。有讀者打電話嚟問反彈同當頭起有咩分別?一、當頭起升幅最少20%;二、一浪高於一浪(即喺次低點才入市);三、50天移動平均線重返250天線之上;四、當頭起喺熊三出現後先出現(熊三P/E喺八至十二倍之間)。

利用上述幾點分析依家嘅形勢仍係熊二(因恒指P/E喺十二倍之上),理論上只有反彈而冇上升。客觀形勢係美國房地產狀況喺度轉壞緊。去年係防危機年,今年係小心謹慎年。

今年5月開始嘅熊市二期,家吓仲睇唔到盡頭,剔除港股直通車影響,我地只係返番去消息公布前嘅20000點水平;今年8月前景展望肯定較去年8月差,驚恒指20000點遲早失守。

我老曹唔信美國樓價復甦前美股可出現牛市,港股有40%受美股影響,即係呢方面唔使諗,另外40%係受中國因素影響,中國GDP正進入增長放緩期;剩番20%先係本地因素。

如9月恒指再唔大升,恐怕第四季恒指20000點將失守。

新加坡淡馬錫基金宣布進一步增持美林到13%至14%(去年12月24日共吸納9.4%美林,其後美林股價跌55%,最近宣布再增持)。淡馬錫同時係渣打(2888)及新加坡星展銀行最大股東,亦係栢克萊銀行、印度ICICI銀行,以及印尼、南韓和巴基斯坦等地區銀行小股東,淡馬錫投資組合中40%係銀行股。

繼國務院指示「救經濟唔救股市」後,央行同銀監會聯合下發〈關於金融促進節約集約用地通知〉,要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理。各大商業銀行已接此通知並對房產信貸作緊急調整,禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款嘅貸款。銀行唔可以籌借資金買地;禁止銀行參與房企購地而增加銀行連帶風險;嚴格限制農村集體建設用地項目貸款管理;對利用農村集體土地開發商業性房地產,唔可以發放任何形式貸款;對購買農村集體土地上建設住房城鎮居民,唔可以發放住房貸款。

招商銀行研究發展中心研究董事王瓊表示:「該通知說明政府要求銀行收縮房貸資金,對房地產市場嚟講,肯定係壞消息。政府政策係保證銀行免受地產下跌影響,而犧牲房地產!」

中國人唔好自大
呢次北京奧運令全球中國人都感到自豪!一吐自鴉片戰爭以嚟中國人受列強侵略時嘅忍氣吞聲。呢次奧運盛況未必絕後但肯定係空前;作為中國人自豪無妨,但千祈唔好自大,過去中國人被人地睇唔起,變成家吓中國人睇唔起人地!

末日博士麥嘉華近期分析能力唔錯;去年10月股市回落後,佢估計原材料價格今年下半年起回落,理由係全球流動性收緊,依家已證明佢嘅分析係啱。本周一佢再估計唔少商品價格跌幅約50%,部分跌幅家吓已超過50%,但商品牛市未死,經大幅下調後牛市持續。近日調整只係1980至99年或2001年商品熊市結束後出現七年牛市嘅中期性調整,估計明年起再上升。

Mohamed El-Erian之前協助管理哈佛大學350億美元捐贈基金,去年上升23%(賺咗57億美元)。今年佢專心寫When Markets Collide: Investment Strategies for the Age of Global Economic Change,呢本書主張喺新興市場股票投資最多唔超過總資本10%、其他OECD國家15%、美股15%(新興市場股票必須喺美國掛牌,代表該公司會計制度被一般性接納。P/E更要較過去五年P/E G為低,以免過度高估)。佢今年對新興市場股市睇得幾淡。

反而對地產及商品睇得幾好,佢認為最少應各佔總投資25%。

滬深三百指數跌0.27%,收2325.29。喺下跌過程中能量有所放大,令人擔心2284點低位又再失守,令跌幅擴大;小心黎明前嘅黑暗先係最黑暗。

標普/Case-Shiller指數代表美國二十個大城市房價今年第二季下跌15.4%。另一份OFHEO(Office Of Federal Housing Enterprise Oversight)報告顯示樓價過去一年只跌5%,第二季只較第一季下跌1.4%。

非地產公司鳴金收兵
美元因德國商業信心指數回落而上升。高盛報告認為,政府注資可挽救房利美及房貸美令美滙指數見77.5,如再升少少(例如78點),便可確認美元轉弱為強。7月15日至家吓美元兌歐羅升8%、兌英鎊升9%及兌日圓升5%。自2005年起人民幣兌美元升值,去年7月16日見頂;短短一個月人民幣滙率回落近300個基點,見6.84元兌1美元。今年6月中國外滙儲備增加咗119億美元,當月貿易順差213.5億美元及直接投資資金96.1億美元,即6月份出現190.6億美元資金淨流出,係中國資本流動首次為負數,為新近出爐嘅熱錢係咪正選擇流出中國?提供咗有力嘅證據。人行副行長蘇寧喺接受最新一期《中國金融》雜誌專訪時亦明確指出,外滙資金大量流入,導致外滙存款大幅上升,不但加劇流動性過剩矛盾,亦加大通貨膨脹及資產價格上升壓力,唔排除未來可能出現集中流出而衝擊經濟嘅風險。從蘇寧嘅講話,市場普遍理解為決策層已高度關注熱錢開始流出所帶嚟嘅風險。

由8月8日奧運開幕起計,內地AB股雙雙直線下挫;出現連續五天淨賣出八億股A股,B股跌幅更達16.6%。業內人士認為,8月外資正加速退出中國股市。過去熱錢大規模流入,隨住內地股市及樓市逐步冷卻,熱錢正逐步撤離呢兩大市場,轉而存入銀行賬戶,賺取升值收益。一旦人民幣升幅放緩甚至停止升值,呢D所謂熱錢就好快咁離開中國。

人民幣持續兩年多以嚟升值,加上滬深股市兩年牛市,內地房價走高,2005及06年流入熱錢已有相當豐厚嘅賬面利潤,面對趨勢判斷出現分歧嘅今年,選擇離開中國係一個明智選擇。一位外資銀行界人士亦表示,外資喺中國嘅投資利潤早已超過咗預期,係時候撤退矣。

從外滙賬上今年6月起已出現負增長,代表國際熱錢自今年6月開始由中國境內撤退!7月中旬人民幣兌美元更進入下跌通道,進一步證明外資離開中國。8月8日起連續多天AB股回落,代表8月份熱錢撤離速度喺度加快。不過,亦有利好一面,就係有利出口,幫助中小出口企業擺脫困境及令中國通脹率加快回落。

內地樓價一再下跌,成交量日益萎縮,若干份由地產行業協會組織撰寫嘅建議書亦被送達國務院。一位國家發改委官員最近向媒體表示,中央調子已經定下嚟,要保持經濟穩定增長,同時繼續採取緊縮政策。因此單獨對房地產領域鬆綁,至少依家唔符合中央整體思路。

過去上市公司熱衷進軍房地產,隨着房地產市場景氣下滑,一D公司開始將資金撤離房地產,例如五洲明珠宣布轉讓2006年設立嘅濰坊五洲明珠房地產有限公司股權;6月份中遠股份公司亦宣布將持有三家房地產公司嘅51%股權轉讓。天相投顧地產行業分析師周炯認為,今年製造業資本退出地產現象愈嚟愈多。過去有三百多家上市製造業公司涉足房地產,今年嚟唔少喺度撤資。五洲明珠表示,如果公司地產項目繼續開發下去,至少仲要1億元資金,家吓將其轉讓不但日後唔使繼續投入,仲可以攞番一D資金去投資主業。

據了解,大多數涉足房地產嘅製造業企業係中小規模,難與實力規模相對較大嘅上市房企相比,形成融資難度大。唔少資金來回拆借,一旦房地產業務出咗問題,上市公司成個資金鏈就發生斷裂。加上地產業務下滑亦令公司業績出現大滑坡影響咗股價,例如紅豆股份本業係紡織服務,去年上半年嚟自房地產業務收入1.87億元,佔總收入27%;今年上半年嚟自房地產業務收入跌到5549.83萬元,令公司業績好難睇。若房地產市場景氣繼續下滑,將有更多非房地產上市公司撤軍。中國監管機構周一宣布更改國家保險條例,准許保險公司投資房地產。

明年商品價再升
鎳價今年跌咗30%,去年年中至依家跌咗60%已令鎳礦無錢賺。世界經濟進入增長放緩期。受美國次按危機影響,歐洲、英國同日本齊齊出現GDP增長率放緩或負增長,估計可令油價短期回落。雖然係咁,由2001年起廉價石油時代已結束,2004年廉價資金時代亦結束;由1971年美元同黃金脫鈎開始,因貨幣供應上升及信貸大幅增長,令全球資產價格大升期宣布結束。呢個泡沫長達三十五年,帶嚟Anglo-Saxon地區房地產狂潮。呢個狂潮自去年8月次按危機出現而正式結束,美國、歐洲及英國家庭開始勒緊褲頭過日子及減債;好似1990年後日本或1997年第三季起嘅香港人。全球進入一段低GDP增長期及OECD國家資產減值期。

以金價去劃道指,可見道指由1980年起步到2000年見頂,即上升四十倍後回落!商品股超級牛市喺2000年開始,ASX200 Resources Index 喺今年5月見頂,至今跌幅達25%,情況有D似2006年5至9月跌幅達24%或去年7及8月跌幅達19%。回落相信係受次按危機影響,令全球GDP增長率放緩(2006年5至9月嗰次係受制於美元利率見5.25厘),尤其係中國GDP增長率由去年高峰期11%逐步跌到只得8%,對商品價格產生一定壓抑作用。估計明年首季開始,商品價格又再止跌回升;反之,美股回落期相信只完成一半,估計喺明年年中前改變唔到方向。美股熊市喺2000年已開始,透過減息喺2003年再回升;去年10月以指數計見新高,如扣除美元購買力,高位仲唔及2000年;情況有D似1966至82年,美股牛市由1982至2000年長達十八年;調整九至十二年係好正常嘅事。從信貸周期睇,儲蓄率要回升到佔收入8%,美股先見底(今年第二季儲蓄率佔收入2.6%)。

2006年美國證券公司透過銀行發行大量浮息票據(floating-rate notes)作為購買股票之用。摩通分析員Alex Roever估計,明年年底前到期票據共7870億美元,較過去十六個月到期者多出43%。只係9月到期已達950億美元,代表證券公司要大量拋售證券還錢。

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