租房将让我富裕起来

我非美国：我租公寓，尽管有足够的钱来买房子。 我计划继续租用。租房将让我富裕起来。

我通常写的股票SmartMoney.com ，但老板要求我向读者解释原因，我租赁。 这里所说：企业是巨大的投资，同时房子对穷人也一样，所以我宁愿租。

股市与房屋：
企业的股票回报7 ％ ，一年以上期限很长一段时间。 我减去通货膨胀率。（经过通货膨胀或“真正的”回报是唯一的事项。增加财富是提高购买力，而不是数量的帐户对帐单。 ）股价已明显一致在过去两个世纪的回报7 ％ ，是实际回报。在杰里西格尔的新书“股市的长期投资 ”他认为，真正的回报率平均为7.0 ％.

房屋长期时间的平均实际回报率可能会出乎您的意料。 It's zero.是零回报率。

股票回报7 ％ ，因为多数公司往往很快的增加利润。 家有自己的版本的利润：租金。 租客占领的房屋产生的实际租金，同时业主自用的房屋产生的是隐含的，但不低于实际：他们的租金业主不必支付。 房屋价格和租金已经紧密联系在一起,整个历史上，都在增加，通货膨胀率，或约3 ％下降到今年的1900年以来。 家，毕竟是一个普通的好。 它不能想办法提高利润像一个公司的经理可以。 如果没有人为的提升需求，房价上涨将增加通胀率的长期时间为一个真正的回归为零。

罗伯特席勒，耶鲁经济学家和作家的“非理性繁荣”的预测股票价格在2000年崩溃，最近把他的眼睛对房价。 至1890年和2004年，他认为，真正的内部回报率将一直为零，如果不是两个简短的时期：一个后立即第二次世界大战和另一自从2000年。（更多关于它们的时刻。）即使我们把这些时期的房屋退还仅为0.4 ％一年，他说。

平均学者，规划，贷款人或中间人的情况下作出的所有权不看1890年以来的回报。 "有时候，他们减少的问题格言关于“建立公平”和“付出自己”而不是“钱扔了排水渠。 ”如果他们不看的回报，他们侧重于最近的。 这些告诉一个不同的故事。

在第二次世界大战和2000年的房价战胜通货膨胀率约两个百分点，一年.（股市在这段时间里打败他们的通货膨胀率通常7个百分点一年。）自2000年以来的房屋超过了通货膨胀率由6个百分点一年。（股市只是匹配通货膨胀。）

股市与房屋：估值
但是，虽然股票收益来自于增加收入，房子的回返来自膨胀的估值，而不是增加租金。 比股票价格对公司收益（价格/收益比率）一直保持相对稳定。 这是约16今天，接近其1940年的价值17和130年来的平均水平约15 。并非如此，比房价，以租金。 在1940年中位数单个家庭的房屋价格是2938美元，根据美国人口普查，而中位数是27美元一个月，包括水电费。 这意味着，比价格，年租金为9 。 到2000年的比例已上升到17 。 我们可以调整大小的住房，但并不太大的差别。 比单个家庭的房屋价格，以三居室公寓19 。 在SmartMoney.com的家乡曼哈顿 ，在那里更详细的数据可用，比公寓价格每平方英尺的公寓租金为每平方英尺22 。

两个主要事件造成房屋估价抬高自第二次世界大战以来。 首先，政府补贴住房的放松借贷标准。 之前建立了联邦住房管理局在1934年购房者通常谁把借来的40 ％价款的现金为5到15年的贷款。 通过保险的按揭贷款，联邦住房管理局许可条件长达20年和订金只有20 ％ 。 后来扩大了还款期30年，并减少订金至5 ％ 。 今天，订金为联邦住房管理局贷款低3 ％ 。 积极放款人提供贷款，没有订金，甚至消极影响，使购房者可以借用的全部价款和关闭成本。 有些需要什么文件的收入，资产或支付能力。

这意味着更多的美国人能够赢得贷款的家园，他们可以赢得他们更为昂贵的（大）家庭的收入比以前不允许的。 三分之二的美国家庭今天自己的家园，从44 ％在1940年，尽管美国人的比例独自生活了三倍在这段时间。 比房子价值的收入已上升260 ％ ，在不到40年。

第二项活动推动内部需求在最近几年。 股票价格下跌在2000年。 美国联邦储备委员会担心，这种下降的股票财富将导致消费者停止支出，降低了联邦基金利率，其核心利率决定的一切费用从信用卡，抵押贷款，以1 ％的2003年夏天从6.5 ％ ，至2001年初。 由于大多数的融资成本房子超过30年的利息，每月支付房屋减少和需求的房屋猛增。在某些市场的一系列大每年增加房价导致抢购。

股市与房屋：结论
对于房子的回报在今后20年，以符合这些在过去的20日，政府和私营放款人将不得不“助”的放松借贷标准，进一步。 鉴于最近注意肿胀赎回，这似乎不大可能。 我怀疑真正的回报将转向消极的大部分在未来二十年，但房价不一定会下降。 自1963年以来，他们这样做只有两年，对18股市。 这是因为房主大多只坚持它，而不是在出售软市场。 但是，如果房价保持平稳，他们产生消极实际回报由于蠕变的通货膨胀。 据测算所作的经济学家在2005年夏天，房屋价格将保持平稳12年来的年度通货膨胀率为2.5 ％ ，比价格下降的租金从2005年的鲈鱼只是其1975年至2000年平均水平。

所以，总结我为什么租金：现在股价16倍的成本收益和长期时间内返回7 ％ ，一年后通胀。 现在的房屋成本的19倍的“收入”超过期限很长一段时间后，返回零通货膨胀。他们期待可能返回小于一段时间。

在接下来的网页上我试过预测和解决的问题和反对意见。

问题/异议
“你不能住在你的股票”或“租赁钱扔了排水渠。 ”
出租的费用是拥有股票与金钱你会花费在房子。 房屋所有权成本，也：税收，保险和维修。 租赁费约5 ％的房价每年如果我们运用价格/租金比19 。 众议院杂费往往成本2 ％左右。 如果您有三十零点〇 〇万美元和支出之间的选择上一所房子或股票，你会支付$ 6000一年的杂费，如果你买房子或$ 15000一年（1250美元一个月）的租金，如果您购买的股份。 但是，股价将返回二点一〇万美元一年之后通胀而房子将返回零。（我工作的人数甚至比这些。我要一点点不到1250美元一个月的租金，而房价在我的邻居远远高于三十〇点零零万美元。 ）

请注意，房屋和股票的交易成本，也。购房者缴纳1 ％左右的费用在结束时，他们购买和6 ％的券商佣金当他们出售。 共享买家支付10美元交易佣金，这是微不足道的买进持有的投资者。

“购房者获得税收减免。 ”
所以，买家的份额，但两者都是一个坏协议。 利息的房屋贷款（抵押贷款）和股票（保证金余额）是减税。但是，利率几乎总是太高。 大房子的贷款成本目前6.1 ％的权益，而大型股票借贷成本约9 ％ 。 为了回报，我们可以忘记了通货膨胀，因为它有助于债务人而伤害投资者，使其成为洗那些谁借钱投资。 尽管如此，名义回报率为3 ％的房屋和10 ％的股票是不够高，无法证明这些利率。 在税收优惠并没有真正休息，在所有。 此外，大多数业主不要求他们。 他们的收入足够低，使标准扣除额更好的交易。

“怎么样的骄傲自置居所？ ”
它不是我的。 定义所有权，不再有支付的东西，能够这样做，我请它。 我拥有我的咖啡壶。 大厦业主必须缴纳税金每年即使按揭付款的工作要做。 在某些市场，他们甚至不能改变他们的房屋已经支付的，不寻求批准等。就个人而言，我的成就感到自豪拥有股份的企业，我很自豪地占有一个好地方，而留下的负担穷人的回报和维修，以别人。

“你似乎敲政府的住房补贴，但他们已经帮助许多美国人负担的家园。 ”
我的内心社会主义同意。 我的其他内部社会主义的担忧，政府已有效地提高价格，使中产阶层买不起房子，或土葬本身的债务，以自己的他们。 我的内心资本主义太忙看股票关心的房价。 我内心的阴谋理论家指出，虽然政客宣传的社会福利住房没有提到它的税收优惠给政府。 本人不缴税的整体价值，我国股票投资组合，只要我兑现的收益和收缴红利。 但美国人纳税的充分11万亿美元价值的住房，他们自己加上一十○万点零零亿美元价值它他们仍然见成效。

“家有大于公寓。 ”
诚然，都可以租用。 三分之一的租房生活在单个家庭的房屋。我喜欢的公寓现在。 我喜欢不必填写它的东西。 我喜欢用五分之一的能源的美国人的平均年龄。 我喜欢被20分钟的工作和（这是独一无二的纽约市）没有自备车的10年。 我喜欢不强调是否得到大理石台面或进口瓷砖或52英寸平板电视。 我不是特别节俭，我花了教师的工资每年的餐馆和旅行。但我想我太忙或者懒惰现在就麻烦了大房子及其内脏。

“你说我要卖掉我的大房子和公寓的租金不是？ ”
没有，除非你有更多的空间比您需要和移动将不会扰乱你的家人，并要现金最近的住房收益，赚更多的钱，在未来几十年，使用更少的能源，同时简化你的生活，和你不介意似乎奇怪的朋友。在这种情况下，肯定的。但实际上，我并不想赢得任何人。 需求强劲，使我国的房屋租金便宜。

“租用的是穷人。 ”
但富的人民也租。平均租金大约为三点四○万美元一年，但同时租房者的比例下降后，收入超过$20000 ，租金超过600美元一个月，它再次跳跃收入最高$ 150000及租金最高$ 1200一个月。 换句话说，穷人微薄的公寓租金因缺乏选择。 中等收入的人买房子。 高收入的人，大概与剂量的金融精明，往往漂亮的公寓租金而不是购买。

“你说房屋返回零。但我已经发了横财就我的房子在最近几年。 ”
我指的通货膨胀调整后的回报期很长一段时间，如果没有外部需求增加。 您是指总回报率在短短的时间内，结合不严借款标准和超低利率。在今后的20年我相信房屋将返回零增长或略少于后，通货膨胀和股市将返回7％。

“所以你永远不会买房子？如何提高家庭？ ”
我可能会最终购买，但不再我可以把它关闭了更多的我会失控的股票我要出售负担得起。 我现在34的未婚妻和一条鱼。 我要去尝试租金至少10年以上。 如果我有孩子我很可能进入一个大公寓或房子一旦他们达到磨合岁左右。 我要房租，最有可能的。