分享锦集：谈价值投资法

股票投资方法很多，其中最常用的两种为：

⑴价值投资法（Value Investing）。
⑵技术分析法（Technical, Analysis），又叫图表家（Chartist）。

两者都有悠久的历史和众多的信徒，说明了各有所长，因为任何不能产生效果的方法，都会在时间的长河中自动消失，两者能历久不衰，说明了两者都有其存在的硬道理。

长期苦练
对我来说，任何能为你赚钱的方法，就是适合你的方法。

方法无谓好坏，就好像学武的人，无论是用剑、用刀或用棍，只要使到炉火纯青，都可成为武林高手。

但是，有一点是肯定的，天下没有免费的午餐，无论选择那种方法，都必须长期苦练，才有可能登峰造极，达到纯熟的地步，拳不离手，曲不离口，是经验之谈。

价值投资者把注意力集中在企业上，他们深信，股价的表现决定于公司的业绩表现，只要业绩标青，股价自然跟着上升，同样的，业绩表现差劲，股价跟着滑落，业绩和股价，有如实体与影子，并驾齐驱。

短期来说，股价与业绩可能脱节，长期来说，两者必然同步起落。

他们相信，业绩是根，股价是枝叶，本固则枝荣，如果根腐烂了，枝叶自然就枯死。所以，注重股价，不理业绩，是舍本逐末，非投资之正道。

基本强稳
价值投资者，是以股票的“价值”作为投资的标准。

而“价值”源自业绩，业绩源自基本面，价值好比是一间屋子，基本因素是屋子的柱子、墙壁、地基及门窗，是组成屋子的“组件”。

惟有基本因素强稳，才能创造业绩，有良好的业绩表现，股票才有价值，有价值，股价才会起。

价值投资者的目的，是找出价值被低估的股票，买进长期持有，等到市场发现其价值，进行扯购，股价跟着上升，最后反映其真实价值，或者价值被市场高估时，投资者才脱售其股票，套取利润。请看附表：

公司盈利决定股价

图一显示股价与价值之间有一个很大的缺口，当缺口越大，越值得买进，这种情形，多数出现在熊市中。

通常股价会在低水平徘徊一段时间（3-5个月不等），反向投资者会在股价停滞不动时，检视其基本面，评估其价值，如果发现股票价值被严重低估，而业绩又可能在经济复苏时回升，就可以买进，紧握不放，争取厚利。

图二，在牛市中，股价远远超过价值，再投资下去，回酬已不具吸引力，就应该脱售离场。

在图一和图二的情形，投资者可以用市价总值（Market capitalisation）作为指导。

假设你要创设一家这种规模的公司，你要投资2亿令吉，如今公司的市值（即买进整家公司所付出的代价）只是1亿令吉，你以半价买进这家现成公司，可以节省数年的时间，不是比创建新公司更合算吗？

你买进1万股和买进1亿股，理由必须是相同的。

图三显示股价已完全反映其价值，那么，要继续投资下去还是套利，取决于公司的业绩表现。如果业绩长期向上，那么拿得越久，赚得越多，你可以永远不卖，许多富豪，都是这样成就的。

千万要记住，你买的是公司的股份，股份的价值决定于公司盈利，当公司的业绩持续走下坡，而且在可以预见的将来，不大可能转亏为盈时，就不要犹豫不决，一定要脱售，以免全军覆没。

股市是最不理智的地方，在熊市中，投资者往往以半价，甚至五分之一的价格，抛售其股票，对股票有研究，了解股票价值的投资者，往往可以用低得离谱的价格买到好股。

机会属于坚持反向的价值投资者。

分享锦集:产业股被低估

绿野集团副主席丹斯里李金友受报界访问时宣称：假如他有足够的资金的话，他会买完所有上市产业股，因为它们的价值被低估得离谱（Crazy）。

此话出自一名产业界名人之口，实在值得我们深思。

不但深思，而且应该深入研究上市产业公司，看看以它们目前的股价，其股票价值是否一如丹斯里李所说的，价值被低估到离谱的地步。

低价入股良机


如果真的是这样，那么，从反向投资的角度，也许产业股股价不振，提供了一个低价入股产业公司的良机。

在过去两年中，房地产价值暴涨，涨幅由数十巴仙至数百巴仙不等，视产业地点及种类而定。

上市产业公司都拥有宝贵的房产和地皮，而且多数是在多年前，甚至一、二十年前买进的，买价非常低廉，现在价值均已暴涨，产业股的价值水涨船高，照理股价应该跟着上升才对，但产业股的股价表现却每况愈下，落后于大势甚远，实在令人费解。

上市公司所拥有的产业可以分为两类：

第一类是已落成的产业，如办公大楼、购物中心、酒店、工厂、高尔夫球场等，作为长期投资，以收取租金，使公司有稳定的收入。

不用说，这些年来，这些产业已经大幅度增值，市值肯定比账目中的价值上升了一大截。

第二类是地皮。

产业公司的主要业务，是买进地皮，分割成许多小段的屋地，建屋出售，以赚取利润，这也是大部份上市产业公司主要的盈利来源。

为了确保他们所拥有的地库，足以供多年发展之用，上市产业公司通常会买进及囤存面积相当大的地皮，以确保业务不至因为缺乏土地而中断。

这些公司囤存地皮，就好像货仓囤存货物一样，所以叫“地库”。

每一家上市产业公司的年报，都会列出所拥有地皮的地点、面积、种类（例如农业地、屋地、商用地等），买进日期及买价（或是重估价）。通常是在年报最后数页，与30名最大股东名单相毗邻。

地价翻几倍

假如你细读年报中的“产业名单”（List of Properties）的话，你会发现，许多地皮是在一、二十年前买进的，买价低得离谱，十多二十年来，地价已不知翻了多少番，目前的价格，肯定比“账面价值”高数倍，甚至数十倍。

5月7日，我曾在本专栏发表一篇“3000令吉可买多少地？”的文章，那是我偶尔重读柏年（Brem）的年报，有感而作的，17年前，柏年以3000令吉，在巴生的武吉拉惹买进4.7英亩的永久权土地，收藏到现在，价值恐怕已上升了数十倍，但在该公司的年报中，这4.7英亩地皮的价值还是3000令吉，其价值被低估的程度可想而知。

其实，假如你逐家细读上市公司的年报的话，此类情况俯拾即是，可见产业股价值被低估并非耸人听闻。

账面价值计算法

上市条例规定，产业公司所拥有的地皮，如果是作为“发展”（即建屋出售）用途的话，只准以“成本”（买价）入账，不准以重估价值入账。

理由是这些地皮在建屋后就卖掉，所以是属“贸易资产”，其性质跟制造业的原料相同（地皮就是建屋的原料），所以不准以重估后的价值入账，以防止制造虚胖的资产价值。

成本入账

所以，上市产业公司买进作为“发展”用途的地皮，只准以成本入账。

这些在十多二十年前买进的地皮，价值已不知涨了多少倍，但在公司的账目中，十多二十年来，每年仍保持买进时的价值，这个价值，称为“账面价值”（Book Value），以区别于“重估价值”。

十多年前，公司以每英亩3万令吉买进的地皮，现在已涨至50万令吉，但在公司的账面中，价值还是3万令吉，这3万令吉就是“账面价值”。

这种情形，就好像你在20年前，以3万令吉买进吉隆坡孟沙区的一间双层排屋，在你个人的财产账中，仍保持3万令吉，这3万令吉就是你的财产的“账面价值”。

现在这间排屋的价值已涨至100万令吉以上，假如你重估屋子的价值的话，你的“身家”早已超过百万令吉，所以，根据“账面价值”，你的身家只有3万令吉，实际上你是一名百万富翁。

同样的情形，许多上市产业公司在十多二十年前买进的地皮，收藏至今，价值早已上升了10倍至数10倍不等，但是在公司的账目中，这些地皮还是保持买进时的价值，就是“账面价值”。

产业公司根据地皮的“账面价值”，计算出它的资产总值，再根据这总值计算出每股的净有形资产价值（NTA），这就是公司的“账面价值”。

用这种方法计算出来的每股资产价值，假设是1令吉50仙的话，如果公司按市价重估（作为参考价，不用作入账）其地皮的价值的话，每股资产价值可能增至4令吉，假如公司以市价脱售这些地皮，套取现金的话，股东每股可以取回4令吉的现金。

低过NTA

然而目前的股价，可能只是1令吉，甚至比1令吉50仙的账面每股资产价值更低，产业股被低估，再明显不过了。

我曾加以统计，发现80%以上产业股的股价，低过其每股净有形资产价值（NTA），其被低估情况可想而知。

最近美合实业（Merge Housing）和侨丰产业（OSK Properties）的大股东分别以每股65仙和87仙全面献购小股东的股票，假如你阅读两公司的财报的话，你会发现，美合和侨丰的每股净有形资产价值分别为1令吉11仙和1令吉74仙，比献购价几乎高一倍，不要忘记这还是“账面价值”。

假如两公司重估其地皮的话，每股净有形资产价值可能更高，可见两家公司的大股东，是通过全面献购，以半价购买两公司的地皮。

请注意，是“账面价值”的半价，不是重估后的半价。

买进前须严加筛选

从以下的事实，也可以证明丹斯里李金友指上市产业公司的股票被低估到离谱的地步，是有道理的：

●以目前产业股的市值（每股股价x股票总数＝市值），要买到他们目前所拥有的地皮，是不可能的事。

●以上市产业公司目前的资金，根据市价买地皮，恐怕只能买到目前的一半或更少的地皮。

●大部份产业公司，假如按市价脱售所拥有的地皮的话，股东可以取回比每股净有形资产价值（NTA）更高，甚至比目前股价高出1倍以上的现金（视公司被低估程度而定）。

散户资金有限，多数买不起地皮，所以无法参与土地投资，以分享地皮涨价的利益。

其实，只要购买上市产业公司的股票，就是购买土地（尽管只是很小的一部份）。

长期投资

假设一家上市产业公司每股净资产价值为2令吉，而现在的股价仅为1令吉，等于你以半价购买地皮，而没有寻找地皮以及办理土地过户手续的费用和麻烦，不是更合算吗？为什么不敢买？

抱着买地皮的态度买产业股，并且像买地皮般作长期投资，肯定不会错到那里去。

必须提醒的是，产业股也好像别类股票那样，良莠不齐，买进之前，必须严加筛选，只买好股，就好像买地皮只买好地皮一样。

丹斯里李金友说，产业股被低估得离谱，有理！

分享锦集：谈机会成本

在谈到什么是“机会成本”（Opportunity cost）之前，首先让我们认识经济学一个重要的术语“稀少性”（Scarcity），这样才能引导我们将“机会成本”概念，应用在股票投资上，以减低投资风险，增加投资回报。

台湾著名经济学家高希均教授在他的著作《经济学的世界》中，对“稀少性”（Scarcity）有很好的说明。

他说，“每个社会都必须面对一项基本的经济难题：如何将有限的资源做最佳的运用，以满足无穷的欲望，这就是经济学上“稀少性”的问题。”


“稀少性定律”告诉我们，我们永远不可以在一定的时间内，生产出所有人类想要的东西。

稀少资源

稀少资源就算能增加，也是要靠努力或付出代价，而且无法取之不尽，用之不竭。

资源的稀少迫使每个经济体系都必须有所选择，决定多生产某项产品，通常就意味着决定少生产其他的产品，所有的社会，都面临一个基本问题，就是决定要牺牲什么，以换取想要的东西。

在股票投资上，“稀少性”就更加明显。

无论你的资金多么雄厚，跟动辄以万亿令吉计的市场总值相比，总是微不足道的，也就是说，股票投资的资金，“稀少性”特强，将你有限的资金，投入股市，只不过是沧海一粟。

不断选择

所以，你买了A股，就不得不放弃买B股。你必须在A股和B股之间，作出抉择。

你在股市买进卖出，其实就是在不断的作出选择。

假设你选择买A股，一年之后，A股跌了20%，假如你的投资额为10万令吉，一年后你的身家降至8万令吉。

与此同时，B股上涨了30%，你一年后的身家，就由10万令吉增至13万令吉。

由于你的错误选择，使你的身家在一年中相差5万令吉（13万令吉减8万令吉），等于少了50%，这5万令吉，就是你的“机会成本”。

有些人以为股票下跌了20%，他的损失是2万令吉，他忘记了他失去了从B股赚取30%利润的机会，他实际上是损失了5万令吉，这个“机会成本”所付的代价实在比他想像的高得多。

相信大部分投资者，都有这样的经验，他原本是要买甲股，后来因为听信“师爷”，转买乙股，结果甲股大跌，乙股大起，他哑子吃黄莲，出声不得，只好夜夜“暗搥”。

他是为“机会成本”而“搥”。

每一名投资者都是认为他所相中的股票会涨价，所以才决定买进，至于买进之后该股的套现，是否一如他的所料，那就谁也没有把握。
慎选好股 屡战屡胜

为了避免双重损失的“机会成本”出现，最有效的方法，是在买进之前，货比三家，找出最有价值，最有希望跑赢大势的股只，使你有限的资金，发挥最大的赚钱潜能。

问题是怎样找出“最有价值”的股票？

要回答这个问题，就要返璞归真，弄清楚股票是什么？

股票就是公司股份的证明书，买股票就是买公司的股份，买公司的股份就是参股做生意。

既然如此，我们就要问：做生意的目的是什么？

答案是：赚钱。

赚钱越多的公司，其股份价值越高。

所以，假如数只股票的价格大同小异的话，那么，很明显的，每股净利最高的最值得买进。

通常我们是以本益比作为取决的标准。

假设三只股票的价格均为2令吉，它们的每股净利分别为15仙、20仙和30仙，则本益比分别为13、10及6倍。假如其他条件相同的话，那么，就应购买本益比6倍的那只股票。

参股做生意，我们希望每年都获得红利，也就是股息。

假如三只股价都是2令吉的股票，他们所分发的股息分别为5仙、10和20仙的话，则周息率（Dividend Yield）分别为2.5%、5%和7.5%。

比定存好

那么，你应该选购周息率7.5%的股票。

因为7.5%的股息回酬，比银行定期存款的利息高一倍，你可以将你的投资视为定期存款，这样就可以放心进行长期投资。

我们投资于一家公司，总希望有关公司底子扎实，经得起经济风暴的考验。

所以，最好是购买有形资产价值高过股价的股票。

通常我们是以股价与每股净有形资产的比值为标准，假如比值是低于一倍的话，表示股价被低估，可以买进。

例如股价为2令吉，每股净有形资产为2.8令吉，则股价∕资产比值为2 ÷ 2.8 = 0.71，低于1，这表示你以2令吉买进2.8令吉的资产，值得投资。

除了比较本益比，周息率和每股净有形资产价值之外，最好还要比较其他的因素，例如三家公司的财政情况、历年的业绩纪录、业务的稳定性等，然后选出优点最多的公司，买进其股票作为投资，这样就可以减低“机会成本”出现的机遇率，提高胜算。

经过严格比较而选出的优质股，股价表现更有把握超越股市大势。

能够做到这一点，你在股市才能屡战屡胜。能屡战屡胜，方能致富。

补正

上周“基本面剖析”一文中引ECS ICT BHD为例，此公司去年每股净赚（EPS）为25.7仙，并非20.7仙，特此补正（资料来源：ECS 2010年报）

分享锦集:产业股投资法

附表是根据7月22日的闭市价，以去年的盈利和股息，计算出股价/资产比、本益比及周息率，作为投资参考。

我们只选有盈利及有派发股息的公司，若盈利和股息两者之中，缺一即不入选。

附表阅读方法：

1.股价/资产比：

是股票市价和每股净有形资产的比值，是从资产的角度衡量股价是否合理，如果是在1以下的话，表示价值被低估，值得投资。

例如ASAS去年12月31日时的每股净有形资产价值为1.93令吉以1.08令吉的股价计算，股价/资产比为1.08令吉÷1.93令吉＝0.56，表示你以0.56令吉买进价值1令吉的资产，等于是半价买进地产，价值显然是被低估了。

地价大幅升值

然后你再翻开ASAS 2010年的年报第88页，该公司在去年12月31日时所拥有1446英亩地皮，大部份是在1994至2000年之间陆续买进的，多数坐落在北海、大山脚、高渊、爪夷、双溪巴甲和新邦安拔一带。

这十多年来，这些地皮的价值已大增，如果以市价重估该公司的地皮的话，每股净有形资产价值必比1.93令吉高出一截，可见此股价值被低估的一斑。

2.本益比：

ASAS去年每股净利为4.76仙，以1.08令吉的股价计算，本益比为1.08令吉÷0.976令吉＝11.1倍。

该公司今年首季每股净赚3.41仙，如果接下来的3季能保持此赚率的话，则全年净利将增至13.64仙（3.41仙x4 =13.64仙），以1.08令吉的股价计算，本益比将降至7.9倍。

释放潜在价值

该公司主席在年报中说：政府将建筑一条24公里的新路，从峇都茅通往峇都加湾，这条路将切过该公司的部份土地，因此该公司的地皮将进一步增值，而且将提高赚率，盈利可望进一步提高，将这些因素考虑在内，则1.08令吉的股价属偏低。

3.周息率：

ASAS派发5仙股息，以1.08令吉的股价计算，毛股息率为0.05令吉÷1.08令吉＝4.6%，尚属合理。

投资者可以模仿上述办法，分析附表中的产业股，深入挖掘潜在价值，从中选出几只最好及最适合你投资的股只，买进后长期持有，应该可以赚钱。

考虑相关因素

以上是以资产、本益比和周息率的角度评估股票价值，在买进之前，最好还要做更多的功课：

1.有关公司的地库有多少？何时买进？可以供发展多少年？

2.地皮的地点何在？该区有屋子的需求吗？

3.公司的负债情况。

4.已卖出屋子，但未收到款有多少？（Unbill Sale）。

5.公司5年来的业绩如何？

6.管理层是否积极发展业务？

只有在考虑了所有的因素，才决定是否值得买进。这就是我所谓的“严格筛选”后才投资。

附表是从90多家产业上市公司中选出44家，全部资料取自年报。

最佳选择长期投资

此表中之股票只供参考，并非推荐购买，大家可以从这44家中，进一步研究后，从中选出你认为最好的买进，作为长期投资。

必须指出的是附表没有包括两家新上市公司IVORY（玮力）和UOA发展，这是两家好公司，但由于新上市，未派股息，故不入选。

大家要贴身跟踪上市公司的进展，以作出更新的评估，例如Ivory最近标得槟城的102.7英亩地点极佳的地皮，阿马证券（Am Research）7月26日的研究报告中，说该公司这段新地皮，发展价值可能高达100亿令吉，该公司每股重估后的资产价值高达4令吉，去年每股净赚22.25仙，今年将增至26.1仙，已卖出但未收款的销售额（Unbill Sale）3亿2000万令吉，因此该报告认为Ivory的公平价格为2令吉40仙。

另一个例子是成隆机构（DIJAYA CORP）一改过去“以守为攻”的政策，采取“以攻为守”的新策略，积极收购地皮，大力发展业务，前景看好。

公司若有新的发展，就应加以重新评估，以免失之交臂。

分享锦集:基本面剖析

我常劝股友，在买进股票之前，一定要做足功课。

做功课就是Do your homework，从Homework这个Home（家）字，可以看出功课不是在课室，而是在家里做的。

在家里做功课，没有别人的督促和协助，必须独立研究。

这样可以养成独立思考的习惯，这是股票投资成功的先决条件。

多数成功的投资者，都是根据自己做功课的心得进行投资的，靠别人的“贴士”进行投资的，成功的少之又少。


先读懂投资资料

做功课的先决条件，是必须有读懂股票投资资料的能力。

股票资料包括年报、季报、股票分析报告、上市时发出的招股说明书、财经书籍、财经报章及杂志等。

要读懂这些资料，第一步就是要对财经、投资和经济的常用术语（Terminology or terms）和惯用词语，有明确的了解，这样才可以使你在阅读资料时，不但顺畅无阻，而且有深入的体会。

如果你对这类术语和惯用词语一知半解，你的吸收能力将大减，你很难在股票研究上登堂入室。

例如我们常常听到或读到：买股票最好买“基本面”强的股票，“基本面”就是Fundamental，到底“基本面”是指什么？

所谓“强劲”的“基本面”又是什么？

弄清楚术语含意

如果你没有明确的概念的话，你就不会知道“基本面”的重要性，在投资时也不会去理会“基本面”是否强劲。结果是所买的都是劣股，怎能赚钱？

所以，假如你有心研究股票的话，就一定要花时间和精神去弄清楚术语的含意。

你所花的精神和时间是值得的，因为你在弄明白术语以后，就一劳永逸的解决了阅读财经资讯难题，你会一辈子受用无穷，何乐而不为？

现在就让我们以“基本面”这个术语为例，说明了解术语的过程。

在英华大词典中，Fundamental作为形容词的含义为：基础的、基本的、根本的、重要的、更好的、主要的等。

作为名词是指原理、原则、基本、根本、基础等。

可见Fundamental就是一家公司赖以成功的最基本、最根本及最重要的因素，叫“基本面因素”。

计算出内在价值

梁孙健博士在他的著作《马星股市投资》（Stock Market Investment In Malaysia & Singapore）中，对Fundamental Approach（基本面研究）的解释为“仔细分析公司盈利及股息展望的投资法，基本面信徒相信他们可以根据此种分析，计算出一只股票的真实或内在价值。”

可见基本面的作用是计算股票的价值，这种投资法，叫“价值投资法”。

台湾出版的“财务金融辞典对Fundamental Analysis的解释为：“基本面分析，经由证券（股票）的基本因素所进行的价值分析，基本因素如：盈余、资本负债状况、经营管理效能等。

基本面分析的目的，是评估证券（股票）的真实价值，作为买卖该证券的依据。”

可见基本面又涉及企业的管理效益，侧重于财务评估。

Marsha Bertrand在他的著作Gathing Started in Inverstment Clubs对基本面分析（Fundamental Analysis）有颇为详细的解释：“根据公司的财报，过去的业绩表现及现有之策略，对股票将来的动向作出预测。”

分析财报作预测

“在基本面分析，我们审视公司的基本面。也就是说，我们分析公司的财报，以协助我们预测公司将来的盈利和股息。

基本面分析集中注意力于以下各点：盈利、现金流、投资回报，以确定股票的价格是否已反映公司的真实价值。

发掘价值低估股

这些资料显示公司将来在业绩和股价方面的表现。基本面分析有助于我们发掘价值被低估的股票，希望将来股价会上升。”

该书列出辨认基本面强弱的8个标准，为了使大家对基本面有具体的认识，让我们将每个标准分为1、2、3分。积分越高，表示基本面越强。

如果积分是在8以下，表示基本面孱弱，不值得投资；如果是在8至16之间，表示中等，是否值得投资，决定于基本面以外的因素；如果积分在16至24之间，表示基本面强劲，可以投资。

辨认基本面强弱八大标准:

为了使大家易于掌握起见，我信手拈来，以佳杰科技（ECS ITC BHD）为实例，加以说明。

标准一：流动比率（Current Ratio）

流动资产（Current Assets）为一年内可以化为现金的资产，流动负债（Current Liabilities）为一年中必须偿还的负债。

流动比率是流动资产÷流动负债所得出的比值，越高越好。

佳杰科技在今年3月31日首季结账时的流动比率为306（百万）÷156（百万）=1.96，远远超过一倍，属于超强，此标准应得3分。

标准二：营运资本（Working Capital）

以流动资产减流动负债得之，佳杰科技在今年3月31日时的营运资本为306（百万）-156（百万）=150（百万），足以应付营业所需的资金而有余。

难怪该公司完全没有负债，手头还有4000万令吉现金。

此标准应得3分。

标准三：负债对股东基金比率 （Debt-To-Equity Ratio）

总负债除以股东基金所得比率，数目越小，表示该公司主要是靠现有资金而不是靠借贷做生意，故数字越小越好。

佳杰科技的负债对股东基金比率为：150（百万）÷154（百万）=1。财务稳如泰山，应得3分。

标准四：每股净利（EPS）

每年净利除以股数得之，越高越好。

佳杰科技去年每股净利为20.70仙，属于中等，应得2分。（我认为每股净利要超过30仙才属上等）。

标准五：本益比（PER）

股价除以每股净利，为赚回投资额所需的年数。

以佳杰1令吉40仙的股价计算，目前的本益比为RM1.40÷0.257=5.5（倍），国际的本益比标准通常为10倍，佳杰5.5倍的本益比偏低，应得3分。

标准六：股东基金回报率（Return On Quity，即ROE）

每年净利除以股东基金的得数。

此比率是用来测试管理效率，越高越好。

佳杰科技去年净赚2900万令吉，股东基金为1亿4700万令吉，故股东基金回报率为29（百万）÷147（百万）=19.7%，比银行定期存款3%高数倍，应得3分。

标准七：周息率（D/Y）

每股股息除以股价的得数。

周息率通常以净股息为计算标准。

佳杰科技去年派净股息8仙，以1令吉40仙的股价计算，周息率为8仙÷140仙=5.7%，比银行定存利息3%几乎高一倍，应得3分。

标准八：每股净有形资产价值（NTA）

股东基金除以股数得之。

佳杰科技的每股净有形资产价值为RM147（百万）÷120（百万股）=RM1.23，略低于股票市价，应得2分。

总结这八个标准，佳杰科技取得24分中的22分，可说是基本面很强的公司。

佳杰科技是四海栈张氏家族所控制，已有25年的历史，代理全球30多家电脑及手机公司的产品，分销点多达2500家。

企业的基本面有如建筑物的地基，基本面强表示地基坚稳，经得起狂风暴雨的袭击。

在买进之前，如果能照以上方法做功课，找出股票基本面的强弱，可以减低风险。减低风险，等于提高胜算。

分享锦集:价值导航 反向致胜

被视为债务风险评估权威的标准普尔（Standard & Poor’s），简称标普，上周五将维持了70年的美国国债评级，由AAA降至AA+，触发了次贷金融海啸以来的另一场股灾。

在美国股市暴跌的冲击下，全球股市大跌，大马股市亦遭殃，蒸发了数以百亿令吉计的价值，股市投资者，无不人心惶惶，不知何去何从。

上个周末，我身在广州，不断的从酒店电视机的BBC新闻中，跟踪美国债务风险评级降低的进展。

中国的报章，均以整版的版位报道及评估此事，对整个事件的来龙去脉有清晰的分析。


错综复杂

美国国债风险评估降级，错综复杂，即使写成一本书，也未必能为这一团乱麻理出一个头绪来。

总的来说，是信心的影响多过实际的影响，但是，环球的金融体系，信心是最重要的城墙，美国一向被认为是铜墙铁壁，如今竟出现裂痕，其影响之深远，可想而知。

但到目前为止，全球各国还未能找到另一个如美国这么大国力，这么厚实的国家，购买他们的国家债券，以寄存其储备金，因此也就没有别的选择，现有美国债大债主，如中国，也就不敢轻举妄动，对美元债券有所更动。

除非有更不利消息的出现，否则，信心危机将会慢慢被时间冲淡，恐慌心理也逐渐被淡忘，市场，尤其是股市，将会逐步回稳。

冲击不大

此次危机，跟次贷触发金融海啸，有天渊之别，美国国债其实并没有出现危机，不像次贷由于金融衍生产品的实际失信而引发金融体系濒临崩溃的危机，国债风险评级下降只是一项预警，并无实际冲击，因此不大可能引发另一轮金融风暴。

我个人的看法是在全球一体的经济网中，根本没有任何一个国家可以独善其身。因此也就不大可能采取对美国债不利的举措。

美国30年代的经济大萧条，横扫全球，无一国能幸免，那是由于各国采取了自扫门前雪的政策（Beggar Thy Neigbour），结果是同归于尽，如今每个国家的领袖，都有同荣枯的想法，不敢采取落井下石的行动。

一个明显的例子是美国面临次贷风暴时，中国作为美国的最大债主，并没有采取损人利己的行动，因为美国如果沉沦，中国也不会得益。只有短视的国家领袖才会不顾他国死活。

各国互救

此次评级下降，引发全球一场不大不小的股灾，欧洲财长立刻通过电话商议，谋求对策，正是各国互救的现成例子。

就以中国来说，中国作为全球最大的外汇储备国，拥有3.2万亿美元的巨额外储，其中70%以上为美元资产，中国不大可能于此时采取对美国主权食用评级不利的行为，因为那等于举石头砸自己的脚。

评级下降引发各国抛售美元债券的可能性不大，更何况另两家评级公司穆迪和惠誉仍维持AAA的评级。

因此，我认为评级下降对股市的打击，将不如次贷那么久，那么深。

当信心危机淡化后，除非有更不利的消息出现，股市将回稳。

反向投资

从股票投资的角度看，危机就是有危险才有机会，投资者如果采取反向投资策略的话，反而可以因危机而得益。

2009年金融海啸最高潮时，也是人们最恐慌的时刻，如今来看，那正是买进股票的良机。此次危机再现，应该是错过在金融海啸中低价买进好股的投资者另一个买进的机会。

这样的机会，惟有养成反向思维者才能抓住。在众人最悲观的时刻买股，要有胆识，胆识源自知识，知识源自见识。

如果你对股票有足够的见识，了解股票的价值的话，你就不但不会跟着别人恐慌，反而敢在别人不敢买时买进。

为股票价值导航，你才有可能采取反向策略，将危机转化为机会。

在危机中，以价值导航，坚守反向策略，才有可能从危机中，脱颖而出。

分享锦集：乐龄人股票投资法

常常有人问我：“你还有投资股票吗？”

一般人都认为，股票风险高，所以不适合乐龄人士投资。我是乐龄人，所以他们有此一问。

通常我不会直接回答他们的这个问题，如果他们是做生意的，我会反问他们：“你花了几十年的心血，建立起现在的生意，现在生意稳定了，基础稳如泰山，你有固定的收入，现在你退休了，应该享清福了，你为什么不把生意卖掉，或是清盘，手持现金，安享晚年？”


卖盘反应快

他们年逾古稀，对别的问题反应比年轻人迟钝了些，但对于把生意卖掉或清盘的问题，反应可是快如闪电：“我一生奋斗，就是为了建立稳定的生意，以赚取稳定的盈利，使我晚年高枕无忧，我怎么可以把生意卖掉或是清盘呢？”

如果他们是种油棕的，我会反问他们：“你经营这片油棕园，已三、四十年了吧？

靠着这片油棕园，你把儿女养大，教育成人，他们都已成家立业，你的责任完了，现在，你年迈力衰了，再也不能亲自管理油棕园了。”

“现在油棕价高，油棕园价值比过去任何时期都更高，你何不乘机卖掉，收取现金，安度晚年？”

油棕园小园主多数会不假思索地回答：“我辛苦数十年，所盼的就是今天这样的日子。

责任完了，而油棕园收入源源而来，我可以把油棕园交给承包商去收割棕果，我和老伴可以自由自在遨游天下，稳定的收入使我无后顾之忧，我怎能把油棕园卖掉？

卖掉油棕园等于杀掉会生金蛋的鹅，我才没这么笨呢！”

如果他是靠产业收租的乐龄人，我会问他：“你以分期付款购置的店铺，经过20年的分期摊还，20年来，租金都交给银行，你一无所得，现在供完了，租金全部归你，你有稳定的收入，晚年可保无忧。

不轻易放弃

但是，近年来产业价格暴涨，你的产业从来没有像现在那么值钱，你何不把店铺卖掉，把钱存在银行吃利息，这样可以省却收租的麻烦！”

他会勃然变色曰：“我辛苦几十年，盼的就是今天，我怎么可以把店铺卖掉？作为乐龄人，稳定的收入比巨额的现金更重要呀！”

是的，生意人不会在晚年把生意卖掉或清盘。

油棕小园主不会在晚年卖掉油棕园；店铺业主不会在退休后把店铺脱售。

理由只有一个：他们奋斗一生，就是为了晚年有稳定的收入，使他们晚年生活无忧。他们成功了，现在正是享受他们的成果的时候，他们怎能把数十年努力的事业结束掉呢？

年轻时种树，是希望年老时能吃到甜美的果子，现在果实累累，他们有什么理由把果树砍掉？有这样的道理吗？

买股票就是买公司的股份，买股份就是与人合股做生意，现在生意成功了，你每年都可以分到稳定的股息了，稳定的股息收入使你晚年生活无忧，你却在这个时候把股票卖掉，等于杀掉会生蛋的金鹅，这样的行为合理吗？

许多人忘记了，你买股票，就是参股做生意，只是你不会亲自去管理这盘生意而已。

买上市公司的股票，跟参股于私人公司做生意，没有什么分别。

许多人在年轻时与朋友合股做生意，只占股本的数巴仙，一路来也不过问公司的业务，数十年之后，他退休了，才发现他年轻时投资数千令吉，年老时已增值至数十万令吉，每年都可以分得丰厚的红利，他就靠红利过着写意的晚年生活。

累计优质股

如果他在年轻时，买进一些优质上市公司的股票，例如大众银行、吉隆甲洞、星狮、马银行……等，数十年后的今天，这些股票连同红股、附加股在内，1000令吉的投资，现在已价值100万令吉或更多，与参股于私人公司相比，不遑多让。

现在，由于股价高涨，或是年老了，就把这些累积了数十年的股票卖掉，把现金存在银行，让通膨不断的侵蚀其价值，这样岂是明智之举？

是的，在年轻的时候就开始累积优质股，买了就不卖，到乐龄时就必然能过“财务自主”的晚年。

问题是时光不能倒流，大部分人在年轻时都没有想过要这样做，乐龄方悔投资迟，又有什么用呢？

到乐龄之年，是不是就不能投资股票？

却也不是。

不能再冒险

不过，乐龄人不能冒年轻人那样的投资风险。

年轻人投资，若有闪失，仍有时间去补救，所以，即使投资风险较高亦无妨。

故年轻人投资可以侧重资本增值，但乐龄人宜侧重股息收入。

分享锦集:孤注一掷还是多元化？

一个股票投资组合，到底应该拥有多少只股票，才是理想的？

作为资金不多的散户，我们到底应该孤注一掷，集中资金，专攻一股？

还是将组合多元化，购买一系列的股票？

孤注一掷与多元化，各有何利弊？散户应如何作出抉择？

首先，让我们了解，身为散户，我们其实是居於非常不利的地位。

一、当家不当权

散户都是公司的小股东，即使你的名字，出现在有关上市公司的30名最大股东中，你还是一个股权微不足道，在有关公司中人微言轻的投资者，小股东虽然是公司的老板之一，却是个当家不当权的“小”老板。

对公司内所发生的事，根本无权过问，因此总是有一种无力感。

二、只是局外人

作为小股东，我们是公司的局外人，掌权的大股东，才是局内人。

作为局外人，你无论怎样努力做功课，永远无法做到彻底了解公司的内幕，因为每一家公司的掌舵人，都不会、也没有必要向局外人披露公司的一切，实际上，居於商业利益，他也不应该向外包括小股东在内透露公司的所有秘密。

所以，小股东无论怎样努力研究，总无法做到100%了解公司内情。

每一家公司，都有一些见不得光的事，隐藏在黑暗的角落，是小股东永远看不到的肮脏的秘密，这些秘密可能是癌症的细胞，不断的在滋长，到小股东发现时，公司已病入膏肓，孤注一掷的小股东就这样蒙受了惨重的亏损。

三、现害群之马

在上千家的上市公司中，难免会出现一些害群之马，就好像在现实社会中，总会存在着一些歹徒一样。尽管数目永远是居於少数，但是总是无法完全加以消灭。

商场其实就是一个迷你社会，商业社会中，为了利益，总是在勾心斗角，拼个你死我活。所以，作奸使诈的事，层出不穷。

作为公司掌舵人的大股东，他除了在同行如敌国的环境中，冲锋陷阵之外，也可能为了本身的利益，不择手段，做出有损公司及小股东利益的事，陷公司及股东於水深火热之中，有一家上市公司的大股东在公司陷困之际，竟一走了之，就是典型的例子。

孤注一掷的小股东在发现事情不妙时，已身陷万劫不复之地矣。

四、凡人都有错

投资者都是人，不是神，凡是人都会犯错误，散户多是业馀股票投资者，对股票的认识原本就不深，加上缺乏股市实战经验，警觉性又不高，犯错误的机遇率，比专业的基金经理，或是知晓内情的大户，肯定更高，孤注一掷，是很危险的做法。

五、后知后觉者

散户对于行业和公司的讯息，都是后知后觉者。就以公司的业绩来说，公司掌舵人每个月都会接到属下的业务报告，他也可以随时传召属下高级职员，例如董事经理，或是财务总管，询问或检查业务的进展。

所以，作为公司掌舵人的大股东，可以在第一时间得悉公司业务的情况。春江水暖鸭先知，大股东之谓也。

按照上市条例，上市公司必须在每季结账后的60天内，发表季报，在财务年结束后的3个月内发表常年报告书。

小股东所读到的季报或年报，其实已是明日黄花，大股东和公司的主要职员，如董事经理或财务总管，比小股东提早几个月知道公司的内情，如果公司盈利大增，或是有意发高股息或红股，他们可以静悄悄的在股市乘低吸购股票，到消息出炉时脱手。

如果是坏消息，他们可以静悄悄的脱售股票，而身为局外人的散户，仍被蒙在鼓里，在股票下跌时误以为机不可失，可能还会“乘低吸购”，而身陷险境而不知。

当然，大股东和公司要员买卖公司股票，都要加以公布，但他们不会笨到用自己的名字去买卖公司的股票，如何远离法网，他们是山人自有妙计！

作为后知后觉者，散户采取孤注一掷策略，风险特高。

六、后知后觉者

所有股票投资者，都会面对各种的风险，包括市场风险（股市、股价的起落）、企业风险（公司陷困）、经济风险（经济衰退）、景气风险（行业陷入不景气）、政策风险（政府突然改变政策）、政治风险（政权易手）、天灾风险（如日本之核子发电厂）、金融风险（如次贷引发的金融海啸、东南亚的货币危机、欧洲的债务危机等）。

面对这么多的风险，却把所有鸡蛋放在一个篮子里，孤注一掷实非明智之举。

七、世事永多变

世事多变，你永远不知道什么时候在世界的那一个角落会发生什么事。每一宗大事，例如政变、暴动、国家领袖被暗杀等等，都会牵动投资家的神经而引起抛售，导致股市暴跌，孤注一掷，风险特高，投资者的资金，得来不易，没有必要冒倾家荡产的风险。

须彻底了解好股

面对以上7大风险，孤注一掷不适合散户，其理至明。

孤注一掷要不得，但过份分散亦非明智之举。

多元化如果做得过份，投资者抱满了股票，难免顾此失彼，无法作有效的监管，不但不能减低风险，反而增加风险。

散户往往有一种错误的想法，以为买的股只越多，风险就越低。

实际上，如果你对你所买的股票，一知半解，所买的都是劣股的话，风险反而比拥有数只你彻底了解的好股更高。

结论

1.散户切忌孤注一掷。

2.过份多元化亦不可取。

3.投资亦如做人，宜采中庸之道，一个100万令吉的投资组合，以10至20只股票为宜，但这只是一个提示，并非绝对如此。

4.风险与你对股票的认识有关，买5只你有深入认识的股票，比买50只你一无所知的股票更安全。买3只好股比买30只劣股更安全。

5.你的股票投资组合所拥有的股只，必须符合你的监管能力。过份的多元化，将使你变成皇帝，面对后宫佳丽3000人，不知如何选择。

分享锦集：为何没有第二个巴菲特？

世界500名最富有的人，都是靠经营某种事业成功而致富的，巴菲特是惟一“不事生产”，单靠股票投资而挤身世界500强者。他的财富，仅次於世界首富茨盖。

研究巴菲特成功秘诀的书，少说也有一两百种，模仿他的投资法的人，当不在少数，然而世上却未闻出现第二个巴菲特，何也？

实际上，在美国，曾有不少基金经理，师法巴菲特之投资法，对巴菲特亦步亦趋，却没有听说有那一个基金，创造了如巴菲特般的辉煌业绩。


不仅是巴菲特，其他投资大师，都成为无数投资者崇拜的偶像，如彼得林奇（Peter Lynn）、邓普顿（Sir John Teupleton）、菲力辉塞（Philip Fisher）、罗杰斯（Jim Rogers）等，都是投资界巨人，为基金投资者创造庞大的财富，本身也成为富豪。

这些杰出的投资家，都曾著书立说，与投资大众分享他们的投资经验，私淑这些大师的人，难以计数，然而却没有听说有第二个彼得林奇、邓普顿、菲力辉塞、罗杰斯的出现，何也？

原来学习任何的技艺，或从事任何的事业，都可以分为两个层次，第一个层次是“方法”，第二个层次是“心法”。

长期醖酿

所谓“戏法人人会变，巧妙各自不同”，师傅可以教你怎样变戏法，而且只要中等资质的人，都可以学会，因为这是“方法”，“方法”是基率的技术，但是如何把戏法变得“巧妙”，就要提升到“心法”的层次了，“心法”是天份。

领悟训练及经验的综合体，必须经过长期的醖酿才能得到，这就要靠徒弟自动自发的去摸索，去不断的练习，才有可能成功，所谓“熟能生巧”，要“巧”，必须“熟”，熟到极点，则“心法”自然水到渠成。

譬如打球，教练可以教你“方法”，但是要成为奥运会冠军，就要靠运动员本身的资质、领悟、训练及经验的累积，到了“庖丁解牛”时，“以神遇而不以目视，官知止而神欲行”（白话：用心神去领会而不必用眼睛去观看，器官（指手）的作用停止了，只是心神在运行操作）（庄子“养生主”）。

到了上下纵横皆如意的境界，“心法”就产生了。

又譬如武术，师傅可以教你如何使刀弄棍，而且一般资质的徒弟都学得懂，因为这是“方法”。

不假思索

但是，在迎敌时，你如何见招拆招，化解对方的攻势，就必须学到不假思索就作出反应的地步才行，如果你的招数停留在“方法”的层面，对方出招时你才来想一想用什么招数去应付，肯定一败涂地。

武艺练到不假思索，自然而然的出招的地步，才可以成为“高手”，“高手”必然有“心法”。

再譬如驾车，你的驾车技术必须到了不假思索就摆动驾驶盘的地步，才可以避免车祸。

如果你看到一只野狗突然奔出公路，你才来思索要把车子摆向何方，你准会出事，不假思索就把车子驾到左方或右方，避开野狗，其实就是“心法”在操作。

股票投资亦如此，尽人皆知低买高卖可以赚钱，何以那么多人赔本？何以在低的时候不买，高的时候不卖？为什么低不买却高买。高不卖却低卖？

因为你还停留在“方法”的层面，没有到达“心法”的层面。

在“方法”的层面，你在股价低跌时，希望跌得更低，所以始终不敢出手，也不知如何出手。

就好像只懂得花拳绣腿的武师，见对方使出一记“黑虎偷心”时，才来思索如何拆招，已是太迟了。

低不买，是因为你平时不做功课，不知股票的价值，所以不敢买进。

勤做功课做到“低买”

如果你平时勤做功课，对股票的价值了然於心，当股价跌到低水平时，你知道价值是被低估了，就自然而然的产生买进的胆识，做到“低买”。

让我举一个实例：去年当嘉利丹（Kretam）的股价徘徊在1令吉20仙的水平时，我曾向一些股友建议买进，但多数人的反应是“这是一只劣股”，不要买进。

因为他们所记得的，是10年前的嘉利丹，那时嘉里丹由于属下股票行、高达2亿多令吉的烂账而陷入困境，几乎没顶。

该公司进行业务重组，发出一系列的可赎回及不可赎回债券，这些债券利息和数额各异。

该公司靠着3万6000英亩油棕园的盈利，加上脱售一些非核心资产，逐步赎回债券，加以注销，经过了将近10年的奋斗，终於一步一步的还清债务。

到去年8月时终於无债一身轻，手头甚至还有数千万令吉的现金，试问一家在沙巴拥有3万6000英亩油棕园，完全没有负债的公司，怎么会出毛病？怎能称为“劣股”？

为什么嘉利丹会给投资者以“劣股”的印象？

原来该公司的债券有多种，利息和还期不同，该公司忍辱负重，默默地，一步一步地赎回，每年赎回的数额，胥视公司的盈利而定，除非肯下工夫去挖掘这些资料，又长期追踪该公司财务进展情况。

错失良机

否则，很难了解该公司的实况，到投资机会出现时，投资者脑海中只记得10年前嘉利丹陷困时的惨状，看不到火浴后重生的嘉利丹，就这样错过了低价买进嘉利丹的机会。

另一个原因是多数人不了解油棕园的价值。

目前沙巴油棕园每英亩的市价高达2万5000令吉，假如以每股1令吉20仙买进嘉利丹，等于以3亿令吉购买3万6000英亩油棕园，平均每英亩买价约为8000令吉，以8000令吉买进价值2万5000令吉的油棕园，风险何在？

为什么不买，因为不了解，不了解，是因为没做功课。

特此声明，我只是举嘉利丹为实例，说明何以投资者做不到“低买”，并非推荐投资者买进嘉利丹。

提升层次

毕竟现在嘉利丹的股价已直逼2令吉20仙，而不是1令吉20仙了。

如上所说，投资者若无法将自己提升到具有“心法”的层次，岂不是没机会在股市赚钱？

是的，如果要成为第二个巴菲特，就非有巴菲特的“心法”不可，很少人能达到巴菲特的“心法”水平，所以很少人，甚至没有人可以成为第二个巴菲特。

但是，身为普通人的散户，也不必成为第二个巴菲特，只要能做到每年取得15%复利增长率的成绩，投资30年，到退休时就可以做到“财务自主”，做个有尊严的乐龄人。

身为凡夫俗子，我们只要坚持一些原则，脚踏实地进行投资，不投机，不取巧，就可以取得可观的投资成绩。


财富不能无中生有

这些原则包括：

1.一定要相信：财富不能“无中生有”，一定要有“价值”作为后盾，才能持久。没有价值的资产，就是“泡沫”，随时会消失。没有价值的股票，有如建在沙丘上的大厦，随时会倒塌。

2.没有成长的股票不会增值，成长时有时无，甚至负成长的股票价值飘浮不定，股价随之起舞，很难捉摸。

3.最好的股票，是盈利长期保持稳健成长的公司的股票，稳健但长期成长，胜过高成长但不稳健的股票。成长率不必高，只要年年取得15%以上的成长，就可以成为蓝筹股，值得长期持有。

4.价值“需要时间去创造，不能一蹴即成。果子需要时间成熟，树木需要时间成长，同样的，生意需要时间去完成。

生意是一种过程，从买原料，制成产品、销售、收账，每个环节都需要时间去完成，需要按步就班进行，绝无魔术可变。

你必须给时间让你所投资的公司去完成这个过程，为你创造价值，故投资宜长期，长期才能累积财富，并无捷径可循，快餐式的投资无法致富，快速致富根本行不通。

5.长期投资只需看股市大势，不必理会短期的波动，预测短期股市成功的巴仙率很低，不值得去尝试。

股市的运作有如一场球赛，你永远不知道对方会把球打向那一个方向。你不是他，怎么知道他在想什么？做什么？你又怎样能打败对手？

参与大马股市的，少说也有400万人，等于有400万种想法。庄子与惠子在濠梁上观鱼，庄子说：河中之鱼悠游自在，所以很快乐。惠子说：“子非鱼，安知鱼之乐？”（你不是鱼，怎么知道鱼快乐？）（庄子“秋水”）

同样的，你只是400万投资者之一，怎么知道其他399万9999名投资者在想什么？

股市只看大势即可

又何况世界每一个角落所发生的大事，都可能影响他们的想法，预测他们的动向是白费心机。故股市只看大势即可，不必理会短期波动，大势如潮汐，可以预测，短期波动如波浪，千变万化，根本不能预测。

股票投资，如果要取得大师般的超常成绩，就要有大师“心法”的层次，并非普通人可以做到，作为普通人，只要能取得超越大势的成绩，已属杰出投资者。

你若能坚持以上5原则，即使没有特出表现，要在退休时达到“财务自主”，绝对可能！

分享锦集:养成投资成功的习惯

影响一个人成功或失败的因素很多，其中之一就是他的习惯。

习惯是一个人重复做同一个动作所形成的，做得多了，就在不知不觉中成为他的身心的一部份，所谓习惯成自然是也。

养成习惯之后，当他处在同一个环境中时，他的潜意识就会指示他做同样的动作，他在不假思索的情况下去做，做得多了，就变成上瘾，一旦上瘾，就很难改掉，故习惯可改，上瘾难戒。

从“瘾”字的部首为“疒”，可以看出“瘾”是一种病态，除非有巨大的决心，瘾将陪一个人走完他痛苦的一生。


习惯有好坏之分，好的习惯使你一生受惠，坏的习惯戕害你一生。就以股票投资来说，如果你养成坏的投资习惯，而这习惯又慢慢的发展成“瘾”，那么你就不可能投资成功，最好的选择是退出股市。

天堂地狱一念间

正如我所说的，习惯未到上瘾的地步，是有可救之药的。如果你想在股市成功，请你现在就下决心，改掉使你失败的投资习惯。

改掉习惯的最好方法，就是以好的习惯代替坏的习惯。

因为在驱除坏习惯之后所留下的真空，如果没有新的东西填满它的话，坏习惯会故态复萌，重新抬头，那时要再扑灭它，就要有更大的决心，成功的机会就降低了。

所以，改掉坏习惯和培养好习惯，必须同步就行，才能奏效，使你的投资走上成功大道。

首先你一定要检讨你自己，你在股市一、二十年，竟然一无所获，以至搞到焦头烂额，足以证明你现在所用的方法是错误的，如果经过一、二十年都还赚不到钱，除非你改弦易辙，你不可能在股市赚钱，那是肯定的。

股市本身是中性的，如果你态度正确，股市将是一座金矿，如果你态度错误，股市将是你的坟墓。是走向天堂还是地狱，只是一念之间而已。

改掉坏习惯，从养成好习惯开始。

习惯1 买卖不应频仍

第一个导致大多数股票投资者失败的坏习惯，就是买卖过于频仍。

大部份人都有一种错误的想法，以为买卖越多，动作越快，赚钱就越多，殊不知适得其反。在股市中越活跃的人，越难赚钱，在股市中被烧伤手的都是那些抢进杀出的投机客。

股市中的“过动儿”，都是玩短线的投机客，短线投机必须有预测股市动向的能力，才有可能获利，而要预测短期股市的动向，几乎是不可能的事。

是的，预测偶尔会准确，但长期来说，失败的巴仙率肯定远远的超过成功率，如果你在股市中进出一、二十年，仍无法藉此累积财富，就证明此路不通，这是一条死胡同，越早离开对你越有利。

动作越少越好

有些人在股市中，动作频仍，养成了天天抢进杀出的习惯，到达了“成瘾”的地步，不买不卖，周身不自在。

尤其是在活跃的牛市中目睹“赌友”呼卢喝雉，他难耐寂寞，贪念顿起，就不知不觉加入战围，殊不知这是一条不归路，陷他自己和他的家人于万劫不复之地，实在可怜。

你如果想在股市赚钱，当务之急，就是马上减少交易的次数。

记住，动作越少越好，在股市累积财富的，都是不活跃的投资者。

马上戒掉短线投机的恶习，转而养成长期投资的好习惯，痛下决心，现在就改，不要等到明天，如果你找藉口，原谅自己，你将永远改不了。

习惯2 控制自己的情绪

第二个导致投资失败的坏习惯，就是不能控制你的情绪。

大部份失败者都是因为压制不了买进卖出的冲动。

他们的行动，是由情绪控制。

在熊市中，股价跌到离谱的低点，当股票价值被严重低估时，本来是最好的买进机会，但他们的心，被恐惧所笼罩，使他不敢买进，使买进良机，与他擦身而过。

在牛市中，股价已登峰造极，股票价值已被严重高估，原本是最好的卖出时机，但他抑制不了贪婪的驱使，反而高价买进，使他成为“高买”的牺牲品。

不轻信消息

股票就是公司的股份，买股份就是与人合股做生意，参股之前必须慎重考虑，才作出决定。

如果你在牛气冲天，或在一知半解的人的推荐下，或是受到谣言的驱使，未作深入的考量，就贸贸然投入巨资，你不大可能成功。

无论消息多么好，你都不可冲动，把动作放慢一些，最好是走到股票行外面，吸一口新鲜空气，使你的情绪平静下来，使你的头脑清醒过来。

你也许会突然发现，那个“消息”其实是一个陷阱，太好的消息，通常都不是好消息，不可轻信。

你有买进的冲动，是因为你怕失去机会，其实，那是过虑，你的投资经验丰富后，你会发现，你所买进的为你赚取庞大盈利的，都是经过深入思考之后才买进的好股，很少是在仓促间买进的“明星股”。

请不用担心失去机会，因为只要股市存在，机会就存在，没有买到一只股票，焉知不是塞翁失马？

所以，不要急，慢慢选，细细挑，上市公司1000家，你一定可以买到你心仪的好股。

习惯3 只信事实 不信意见

第三个习惯是只相信“事实”，不相信“意见”。

“事实”是以确实的资料作后盾，“意见”往往是一种猜测。

这是一只好股，因为它有长久的盈利纪录，有合理的股息，稳健的财政情况，可靠的掌舵人等等，这些都是年报中白纸黑字印出来的，并不是猜测，根据“事实”作出决定，可以减低风险，提高成功率。

如果有人说这是一只“好股”，但没办法提出事实来证明，这是“意见”，意见往往是免费的，可能是好的，但在大多数情况下是含有毒素的、信不得。

巴菲特说：“你的决定是正确的，因为你是根据事实作出的。”

大马股市有400万股民，每一个人意见不同，所以有400万种意见，但大马有1000家上市公司，每家上市公司只有一套事实和数据。

一家公司绝对不能有两种事实和数据，否则，可能会面对除牌的惩罚，故事实和数据可靠，意见不可靠，投资所涉及的款额动辄以万令吉计，怎可根据不可靠的意见作出投资决定呢？

你不觉得很荒谬吗？很幼稚吗？

习惯4 靠人不如靠己

第四个习惯是靠自己，不靠别人。

大部份投资者都有一个弱点，就是总喜欢问别人股市会起吗？会跌吗？什么股值得买？什么时候该卖等等。

自己不动脑筋，以别人的意见为依归，殊不知那个“别人”也并不比他高明，结果是问道于盲。

自己动手做功课吧，那才是长久之计，临渊羡鱼，不如退而结网。不要向别人讨鱼吃，自己学习捕鱼，那才是治本之道。

全球有70亿人口，就有70亿张不同的面孔，你绝对无法在这个世界上找到一模一样的两张脸孔。

同样的，400万大马股民，每个人的年龄、性格、想法、教养、价值观、人生观、态度，甚至嗜好，都完全不同，所以，你应该确立一套适合你应用，为你带来绩效的投资法。

如果此法长期为你赚到钱，就表示你找到了你的秘诀，坚持下去，不要三心两意，不要舍弃你的强点而采用别人的弱点。

钱是要你自己去赚的，别人没有替你赚钱的义务。

你亏了本，你有切肤之痛，别人却毫无感觉，他为什么要花精神为你筹划赚钱呢？

路要你自己去走，别人不能代你走，天下没有免费的午餐，一分耕耘一分收获，要别人“多朗”你，对你的智力是一种侮辱。

A股市場變股多錢少

人行持續收緊銀根
內地 A股一跌再跌，不過人民銀行不為所動，依然每月依時加銀行存款準備金比率，收緊銀根，但是，儘管銀根緊縮，中國國資委日前公佈全國央企在今年首 5個月的盈利依然按年上升 14.2%，是不是央企不受銀根緊縮影響？
除了央企外，我相信絕大部份 A股企業今年的利潤依然有不錯的增長，利潤增長而股價下跌，即表示 PE值越來越低，越來越有吸引力，這是 A股逐漸與國際併軌的好事，過去許多人說 A股市場是一個股少錢多的市場，所以當年 A股平均 PE值高達 60倍。
泡沫爆破之後，股價下跌盈利不下跌， A股是越來越健康了，現在一般 PE僅 20多倍，慢慢接近國際水平，當然今年的 A股也不再是股少錢多，過去幾年新上市的 A股多如牛毛， A股數目，容量也大大擴充，加上人民銀行收緊銀根，現在 A股市場已變成股多錢少了。

金融市場的水晶球

金融市場的水晶球


下文（黑體部分）是刊於1998年11月23日，能測到股市2007年見頂，2008年見底，在2011年要跌，這樣的舊文你要不要看？

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投資者都渴望有個金融市場的水晶球，好知道日後大市走勢。筆者不能給你一個水晶球，但可以給你幾條「水晶綫」，能否成為指路明燈，等着瞧。

附刊圖就是「水晶綫」，指出未來世界經濟的升跌期。今時做了蟹的投資者，要有些耐性，第一次鬆綁機會在2000年，另一次在2005年及2007年。

提出這些「水晶綫」的不是筆者，是家叫Princeton Economic Institute的經濟預測公司，這家公司在港有家經紀行叫Cresvale。數年前，筆者參加過這家公司的一個研討會，當時他們指出到98年中，美經濟會見頂。數年後證諸道指，於7月20日見過9367後便回下，雖然近日彈回上9000邊，但大家都知道今時美國經濟，跟7月情況已差大截，不然，美儲局也不會迭連減息了。

2007年美經濟再見頂

Princeton Economic Institute是透過電腦模式，分析眾多的數據後作出預測的。他們找到，以美國經濟計，是有個8.6年的經濟周期。故美經濟於89年見頂後，便到98年再見頂，跟着的見頂期是2007年。

2007年是個很奇怪的年，筆者以前據美國人口的老化期，便提出過2007至2013年，當美國有龐大人口踏入退休年齡，使到今時的︰買股為退休，一改而為︰沽股去退休，美國金融市場所受到的沽售壓力真是天曉得。今時Princeton Economic Institute又謂2007年是美經濟見頂年，你說是否巧合？

經濟周期非一成不變

美國過往多年的長經濟擴張期，使不少人認為經濟周期理論已死。但對冲基金一有難，又使人再認為經濟周期仍在。Princeton Economic Institute則一直堅持經濟周期是存在的，只不過社會進步，經濟周期是不會倒模般一成不變，關鍵在你有沒有功力去察覺它。

這些「水晶綫」主要是針對美國經濟，由於美經濟仍主宰世界經濟，故這個預測對本港仍有一定參考性。

2002年港見底回升期

筆者以前也提出過，由於今次是本港資產（特別是樓價）貶值，要使本港經濟能再站起來，先要港人還完債。除非之後港府容許樓價飈升回萬元一呎（怎會呀！），不然有殼一族只能靠時間去還債療傷。

以一般樓宇按揭造10年至15年計，又以樓價未能大升計，有殼一族要供多4至5年，才可以甩難（90年買樓計），又或就算賣了樓也可以夠錢贖身，再不用負資產。亦只有當港人無債，才可一身輕，本港經濟才有作為。以港人於97年起蒙難，5年後便是2002年，又剛是「水晶綫」的見底回升期，是巧合還是必然？

經濟進程其實是有其步伐，要一定時間去累積購買力，又要一定時間才可花費累積了的錢，跟着又要再累積。俗語話有咁耐風流有咁耐折墮，但有咁耐折墮後又可以再風流。這風流與折墮的周期，便是經濟周期。掌握好，你便可以有個進退可據的水晶球了。

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談水晶綫

筆者原來不大相信經濟周期，因為筆者認為發展（不論是哪一類發展），是受眾多因素影響，怎會受單一時間因素影響這麼簡單？但這幾年來看這水晶綫，又再看實際的經濟發展，你不能不認同，經濟周期是有很高的預測性，不宜輕視。

經濟周期之所以有參考性，可能要從毛澤東講的「量變到質變」，越王勾踐的「十年生聚，十年教養」，以及Rowstok講的「經濟發展與起飛」找答案。如大家對以上不認識，不妨從本港的經濟發展中找答案。

本港經濟劃分數個階段

由50年代到60年代，香港人是在個「72家房客」，「十號風球」時期。這兩套都是粵語片，「72家房客」是講在一幢舊樓內，住上72家人（不是72人，是72家人）；「十號風球」是講窮人怎樣互相幫助，去度過風災。戲裏講的，是我們父母輩的艱苦歲月。那個年代，李嘉誠還是在啤塑膠花。

70年代至80年代，可以用許氏兄弟的《半斤八両》與《網中人》中廖偉雄的阿燦做代表。許氏兄弟的：「為兩餐乜都肯制，前世」，以及廖偉雄的「阿燦」為求謀生，可以狂吞二十多個漢堡包，反映了50、60年代誕生的一輩，又或游水到港的國內同胞，大量地投入勞動力市場，由於競爭激烈，才有「出咗半斤力，點會得八両咁理想」之歎！但無論如何，當時香港的工人階級，較50、60年代的工人階級賺錢較多，花費亦較多。李嘉誠亦不再啤塑膠花，而改做地產，他的第一個大型地產項目是銅鑼灣的伊利莎伯大廈，開售價是300多元呎，亦開始首見排隊買樓。

90年代至今，大家都曾經歷過，最大特色是甚麼？是銀行多過米舖，是資產急速膨脹。90年（？）筆者寫過篇文，叫「樓價二千八，供不起也請你供得起」。當時市場對信和置業（00083）投得寶馬山地皮，建成樓要買2,800才有賺，齊齊譁然，但筆者認為有百多萬人進入30至40歲的置業年齡，必然會使樓價貴，結果是不少置業者都曾富貴過。

錢多了，食不完，便會搞投資，結果98年香港有金融風暴，當時筆者也曾為文，文題是︰「樓價2,800，供得起也請你不要供得起」，因為那時供樓會白供，有較無產階級更苦的負資產階級。在這期內，李嘉誠除搞地產外，亦賣橙（Orange）、賣「衫」⑶，搞服務業。

這三個時代的發展，是有其一定的先後次序，不可互掉轉。此即李嘉誠不可以在50、60年代賣橙、賣「衫」，不可以在今時啤塑膠花。經濟發展是先要有十年生聚，才可以有之後的十年教養，是不可以先教養，後生聚者。

筆者圖狗尾續貂，繪出至2037的水晶綫來（見圖一），大家參考還可，千萬不要信足，投資定要運用閣下的專業思考。

跌過龍回升只待消息

歐洲債務問題繼續困擾市場，上周五德、法兩國本已達成共識，變相拖延了希臘的還款期。奈何歐央行的貸款卻又橫生枝節，加上內地 A股又跌，令到本來高開的港股最終亦來個跌市收場。

分注買入拉低成本
跌市難估底，唯一的策略就只有在控制注碼方面着手，盡量將每注入市的資金分得細一點，令平均買貨成本拉低。現時大市仍未是步入熊市的階段，只是走勢上確實惹來熊的疑惑。
市場上的利淡因素其實並沒有改變，但股價水平就已經將此等因素反映了大部份。今次跌得較深，主要是一些機構投資者本身有套現壓力，而有實力的資金亦乘機壓低一點才買貨。
故此，短線市況一定會頗為震盪，待震盪過後，股市應可正式步入牛市三期的升浪。
這兩天要留意的事項包括希臘的緊縮開支政策最終能否通過，以及周四凌晨美國 FOMC會議的會後聲明。 6月底 QE2完結後，此際環球市場的震盪，聯儲局會否再推行新的量化寬鬆政策呢？這將左右股市的後向。
港股理論上已跌過龍，可惜尚未找到回升的催化劑，且看上述的兩個因素會否帶來好消息，加速大市回升。
5月份港股也是跌市，但在期指結算前一周已開始由淡倉的平倉盤帶動而回升逾 1000點。
6月份期指於下周三結算，若是同樣的部署，港股極有可能在今明兩天見底後，便會大幅回升。

分享锦集:任公子钓大鱼

庄子“外物篇”有这样的一则寓言：任国有一名任公子，人人都叫他“钓鱼王”。

尊之为“钓鱼王”，是因为他所用的钓具和他的钓鱼方式，都无人能比。

他所用的钓鱼索，粗到两手十指围成圆形，指尖仍无法合拢，大概比槟城大桥的钢索更粗，故称为“索”，不称为“线”。

寓言没说钓钩有多大，只说是“大钩”。


但是，从他所用的鱼饵，就可以想像鱼钩之大。

原来他所用的鱼饵，是50头大肥牛，能钩住50头大肥牛的钓钩，其大可想而知。

任公子带着钓具，爬上了浙江的会稽山－这会稽山，大概就是“兰亭集序”中“会于会稽山阴之兰亭“的会稽山吧，我去过山下举行”修稧事“的流觞曲水，从这里举首眺望会稽山，目弗能极其巅焉，可见其高之一斑。

任公子站在会稽山之巅，运其神力，将一端钩着50头大肥牛的钓鱼索，挥向数百里外的东海，50头大肥牛落在海中，海水四溅，激起千重浪，壮哉！

非大鱼不钓

为什么任公子选择“东海”，因为东海够深，水深才有大鱼，而他非大鱼不钓。

东海有多深？庄子“秋水篇”的另一则寓言有交待。

话说水井中有一只青蛙，一向只坐井观天，没见过世面，他遇到东海的一只鳖，极言水井之好处，世间无可比拟，诚邀东海之鳖光临，亲身体验住在水井中之无穷乐趣。

青海之鳖被说动了心，爬上岸来，要进入水井，不料一只脚一伸进井，就被卡住了，赶快拔出来，他告诉青蛙东海之大：“夫千里之远，不足以举（形容）其大，千仞（八千尺）不足以极其深”。

一口井，竟容不下一只鳖脚，则鳖之大，可想而知。

东海之鳖尚如此之大，则东海之鱼有多大就不难想像得出了，难怪要钓大鱼的任公子，选择去东海。

人鱼大博斗

任公子就这样天天蹲在会稽山上，等待大鱼上钩，整整蹲了一年，仍毫无动静。

一年后的一天，50头浮在水面的大肥牛，突然迅速下沉，巨口足以吞舟的一条大鱼，一口咬住50头大牛，没入海中，任公子奋力回收钓鱼索，大鱼浮出水面，拼命挣扎，长鳍掀起滔天巨浪，海水震荡，千里之外的人都为之惊骇。

像“老人与海”中的老人那样，经过一番人鱼搏斗，任公子终於成功的把大鱼拖上岸来。

所不同的是“老人与海”中的老人所拖上岸的，只是一副鱼骨头，而任公子拖上岸的，可是一条活生生的，其大无比的大鱼。

这条大鱼有多大？寓言说任公子将鱼切成鱼片，风乾，然后分发给“制河”（浙江）以东，“苍梧”（湖南）以北的人，每个人都吃饱了。

一条鱼竟可以让由浙江到湖南的数千万人吃饱，其大可知。

任公子怎样钓到大鱼？我们可以从这则寓言学到什么？又得到什么启示？

1.目标 非赚大钱不可

任公子一开始，就把目标锁定在“大鱼”上，对于小鱼，不屑一顾。

志乎大者，方能成其大。志乎小者，只能成其小。

在股票投资上，大部份人所犯的最大错误，就是志在赚取小利，满足於赚取一顿午餐的回报，没有藉股票投资累积庞大财富的雄心，故无法成大器。

2.选择 瞄准投资对象

任公子选定了达成目标所需的用具：粗大的钓鱼索（巨缁），大得惊人的大钓钩（大鉤 ），以50头大肥牛为鱼饵（50犗以为饵）。

没有这么大的钓具，如何能钓到大鱼？

投资者开始投资时，必须选定投资对象，如果所选的对象，潜能不大，投资了数十年之后才发现他所选择的对象，只局限於赚小钱，没有赚大钱的潜能，那时候悔之已迟矣。

股票和地产没有极限，可以做到无限大，是最好的对象。

3.行动 化梦想为事实

任公子采取实际行动来实现他钓大鱼的雄心壮志。

他选定了高耸入云的会稽山（蹲乎会稽），挥动钓竿，将钩着50头大肥牛的钓鱼索，挥向东海（投竿东海）。

许多股票投资者，看到别人在股市赚到大钱，他也心动了，但没有行动，遇到机会出现时，不是准备得不够，便是犹豫不决，结果坐失良机，苏州过了没船搭，事过境迁，才徒呼负负，又有何用？坐言起行，是成功的座右铭。

这就是许多人在2009年春天股市最低潮时，错过买进良机的原因。

记住：心动不如行动。只有行动，才能化梦想为事实。

4.耐心 投资致富要诀

任公子有惊人的耐心。

每天蹲在会稽山上，把钓竿挥向东海，如此经过一整年，仍一无所获，他不放弃，他知道他所要钓的大鱼，就潜伏在“千仞不足以极其深”的海底，上钩只是时间问题。（旦旦而钓，期年不得鱼）。

耐心，是投资致富的最重要条件之一。

许多人在选定股项之后，明知有关股票具有成长潜能，就是没有耐心长期持有，没有给时间让有关股票成长。

他经不起寂寞的煎熬，把具有潜能的股票卖掉，改买热门股，以期快速致富，结果是欲速不达，最后一事无成。人生白走了一趟。

只有长期投资，才有可能累积致富，投机取巧，永远无法致富。

5.考验 切忌半途而废

任公子经得起考验，与大鱼作一番惊天动地的搏斗之后，终於把大鱼拖上来。

在挥竿一整年，把50头牛一次又一次的抛向东海，大鱼终於一口咬住50头大牛，已而大鱼食之拉着大鱼钩，沉没在大海中（牵巨钩，陷没而下），扬起力大无穷的鱼鳍，拼命的挣扎，游向海底（骛扬而奋鬐）。

这场惊天动地的搏斗，激起巨浪滔天，有如大山，海水震荡，声势有如神怒鬼号，连1000里以外的人，也为之惊骇震慑（白波若山，海水震荡，声侔鬼神，惮赫千里）。

他沉着应战，终於把大鱼拖上岸来。

很多人经不起股市激烈波动的考验，半途而废，实在可惜。

6.分享 共享投资成果

任公子与所有人分享他所钓到的大鱼，这种取之社会用诸社会的精神，殊为难得。

他把所钓到的鱼（任公子得若鱼），把它割成鱼片风乾（离而腊之），分发给由浙江到湖南的广大人民，没有一个人不饱餐此鱼肉的（自制河以东，苍梧以北，莫不厌若鱼者）。

投资成功，小者照顾家庭，大者利惠苍生（如盖茨与巴菲特之捐出大部份财富作慈善），善莫大焉。

投机难赚大钱

庄子在讲完这则寓言之后，感触良深说：“后世那些有小聪明，而又习惯於讥讽别人的成功的人，此时才惊相走告，说任公子了不起（已而后世辁才讽说之徒，皆惊而相告也）。

他们那里知道，拿着小钓竿细线，到小沟渠垂钓守候，希望像泥鳅、鲫鱼这类小鱼上钓，想要以此去钓到大鱼，那真是难之又难。（夫揭竿累，趣灌渎，守鲵鲋，其於得大鱼难矣）。

那些在股市抢进杀出，博取蝇头小利之投机者，要想在股市赚大钱，难矣哉！

分享锦集：股票投资正道

作为一名股市实战者及股票研究人，我对股票投资之道从未停止思考。在投资哲理、策略、作风等课题上，殚精竭虑，自我提升，数十年于斯矣，从未感厌倦。

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”〈离骚〉，可以作为我踯躅股市，摸索前进的写照。

一个念头如流星般在脑海中一闪而过，往往就这样一闪而逝，从此消失无踪；有时回想起来，觉得可惜。

我相信这些ideas，对股市同好，或有裨益；“独乐乐，不如众乐乐”（孟子）。于是我决定将这些ideas记下发表，与读者们分享。


对我来说，对股票投资的感悟，有如井里的水，不会因为不断汲取而干枯；同样的，与读者分享心得，于己无损，于人或有益。何乐而不为？

如果读这本书的文章，像淘一杯井水止渴那样，对读者诸君的投资事业，略有帮助，则是我的最大安慰。

探索时间超过40年，因年龄、阅历、环境及意念的冲击，概念有所蜕变是必然的。

一以贯之

但倘若你细读、重读本书中的文章，你肯定会发现我的主张，有如一条直线般贯穿全书，从未偏离，就叫它“一以贯之”吧。

这条以基本面为基石的“价值”投资法，是我的投资生涯中“择善而固执”的。

我从未作他想，理由只有一个：它创富成效显著。我深信不疑它也能为您创富。

细读本书，你也许会发现我的一些主张，说了又说，喋喋不休，流于琐碎。

对此我不感到赧然。

因为我有一个居心，就是希望通过重复申述，加深读者的印象和信念，将我的投资理念化为行动。

任何理论，如果只停留在纸上谈兵的阶段，对读者有什么好处呢？

这不是一本学术著作，而是一本实用的投资参考书。

你所读的不是纯粹的理论而已，而是经过无数次实践而累积的经验。

我相信这对追求实效的投资者更加实际，更加有用。

改变看法

“买股票就是买公司的股份，买股份就是与陌生人合股做生意”。

从这个视角买股票，你对股票的看法就彻底改变了。

既然是合股做生意，则公司股份的业绩高于一切，而股票的价值决定于盈利。

价值是本，价格是末，故公司比股市重要百倍。

我不厌其烦重复阐述这个既简单又原始的概念，但令我感到沮丧的是我发现将这个简单的概念深植投资者脑中，比我想像的难得多。

环境使然

缺乏这个概念，是大部分投资者在股市屡战屡败的主因，也是导致散户倾家荡产的罪魁祸首。

为什么这么简单的道理，却那么难在投资者脑中扎根？

有时我觉得不应过份责怪他们，因为那不全是他们的过错。

他们舍正道而走“左道”——投机取巧，是环境使然，他们都是投机气氛浓郁的投资环境，一个被高度污染的投资环境受害者。

条条大路通罗马

在股市中，恐怕99%的人所读、所想、所做的，都是投机课题，开口是“炒”，闭口为“玩”。

对严肃的基本面，没有几个人有兴趣，你要他多读，是自讨没趣。

人的意志力是出奇的软弱，在“一齐人傅之，众楚人咻之”（孟子）的情况下，基本面之言论，有如水过鸭子背，在人们的脑海中一溜而过，无法生根，是不足为奇的。

置身吸烟室中，不吸进一些烟雾是不可能的。

只要投机氛围浓郁的环境不变，基本面就得永远靠边站，而投资散户也永远成为股市的牺牲者。

经验实录

假如你是严肃的投资者，以“财务自主”为人生终极奋斗目标，此书肯定对你有用。

这本书并非理论的诠释，而是一名投资者的股市实战经验实录。

对于读者，我无所愧疚，因为我怎样写就怎样做，并非写一套，做的又是另一套。

投资之道千万条，条条大路通罗马。

我所走的不过是其中之一而已。

每个人都有选择适合他的道路的权利，也没有人敢说那一条是“必胜”之路。

放眼全球成功投资家，你会发现没有两个人所用的方法是绝对相同的，然而都同样成功，为他自己或他所主持的基金创造庞大财富。

在我40年的工薪生涯中，有30年花在报馆中，10年则厕身商界，工余总是摒弃不必要的应酬，把全部时间倾注在股票研究与投资上。

无悔无怨

回首来时路，对于自己的选择，无悔无怨。

所出版的三本书——1981年的《股票投资手册》、2004年的《30年股票投资心得》和现在出版的这本《股票投资正道》——从“手册”的理论，到“心得”的肯定和现在的悟道“正道”，是一名股票投资者的心路历程，希望能帮助你减少摸索的迷惑，早日走上投资正道。

分享锦集：买店胜过买屋

房地产投资可以分为两类，一类是作为房屋发展商，盈利来自出售建好的屋子，这种情形，其实与制造业很相似，只不过制造业的原料是原材料，如以铁砂制钢材，以石料制洋灰，以板枋制傢私等。

3大部份组成售价

而在产业发展，原材料则是土地，加上建筑材料，制成品就是屋子，就好像商品可以大量生产一样，现代的屋业发展，也趋向大批建筑，建成市镇，就好像大量生产出来的，都是一模一样的产品，大量建造出来的屋子，多数也是完全相同的。

例如一个花园，几乎都是双层排屋，面积和设计完全相同，这跟大量生产出来的商品有什么分别？

一间屋子的售价，通常是由3个部份组成。

第一个部分是土地成本，通常发展商是购买大片土地，由农业地转换为屋地，分割为许多小地段，建屋出售。

土地通常是占屋子成本的五分之一以下，假设每英亩土地的成本为50万令吉，每英亩可建排屋10间，则每间的土地成本为5万令吉。

第2个部份为建费，包括屋子和基本设施的建费，这2个项目的成本，也要看地点而定。

在小市镇、建筑成本较低，平均每方尺成本在80-90令吉之间，一间建筑面积1800方尺的双层排屋，建费在15万令吉上下，如果是在大城市，成本可能要提高30至50%。

不过，这也要依个别情况而定，即使建筑面积相同，也因为地皮情况及提供之设备不同，成本会相差颇大。

例如地属斜坡，需要筑防崩墙，或是土地低窪，需要填土，或是地质松软，需要打樁，诸如此类，都要加进成本中。

优越地点价格较高

假设一间标准排屋的建费和基本设施费为15万令吉，而土地成本为5万令吉，则总成本为20万令吉，加上一些“杂费“，再加上发展商的30%毛利，则每间屋子的售价可能会订在28至30万之间，视市场情况而定。

如果屋子位于大都市的优越地点，市场需求殷切，发展商会趁机抬高屋价，可能要卖40万令吉。

掌控出租主动权

如果土地是在10年前买进的，成本低廉，而屋价已上升了1倍，赚率就可能较高，这是一些产业公司业绩表现标青的原因。“

鹏尼迪（Plenitude）就是一个典型例子，该公司在新山地不老的地皮，是11年前买下的，每平方尺成本不过2令吉78仙，现在已增值数倍，而屋子又卖得好价。

所以，赚率比别的公司高，去年每股净赚62.36仙（发红股前），今年上半年每股已净赚16.70仙（发红股后），预料全年盈利将再创新高。

在各类产业中，建店铺最好赚，店屋里面多是空荡荡的，结构简单，成本低，但售价高，故赚率比住宅高数倍。

按照政府条例规定，每30间屋子可建1间店铺。由于店铺赚率高，发展商总是千方百计，争取批准多建店屋，导致店屋比例失衡，店屋没有足够的人口支持，或者地点欠理想，就出现了租不出去的现象。

而银行的欠款必须按月摊还，业主叫苦连天。吉隆坡市郊有两个大型屋业计划，就出现了这种现象，业主被压得透不过气来。所以买店屋也要小心。

买产业出租也不容易。

店屋是租给有钱人做生意，租户利用你的产业赚钱，如果生意火红，租户捞得盘满钵满，业主即使提高租金，租户也不会搬走，因此主动权是握在业主手中。

屋子出租，租的都是无屋之穷人，租屋是一种消费行为，没有收入，你赚的是穷人的钱，地点对租户来说不是那么重要。

所以，屋主若提高租金，租户可能蝉曳残声过别枝，一走了之。这就是产业投资机构，如Reits，很少买住宅作为投资的原因。

产业投资亦如股票，需长期投资，才可获得巨利。

时间就是金钱，在房地产投资方面，尤其真确。

分享锦集：买产业不如买产业股

在过去两年中，房地产价格暴涨，尤其是在尺金寸土的大都市，如吉隆坡，房屋供不应求，屋价作三级跳，涨幅尤其惊人。

首都居，大不易。首都市民，尤其是外来者，不少人只能望屋兴叹。

除非得到父母或亲人的帮助，否则的话，一般受薪阶级，要在吉隆坡购买最普通的民居，例如双层排屋，几乎已是可望不可及，即使付得起头期，每个月的供款，也把他们压得透不过气来。

房市不会形成泡沫

首都的许多职场中人，已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费，已成为受薪阶级的噩梦。

房屋市场会形成泡沫吗？

我的看法是不会。理由是：

1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十巴仙。

在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本的上升，并不为过。

2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。

地皮涨幅比屋子大

投资者虽然有，但相信巴仙率不高。所以，房屋市场泡沫形成的可能性不大。

但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：

1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。

3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。

在屋价猛涨下，地皮的价格亦猛涨，而且涨幅比屋子更大。

从投资的角度看，地皮的涨幅通常比屋子大，理由是屋子会折旧，而地皮，尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良，接近市中心的地皮涨幅更加惊人。

上市产业公司3营运作风

犹记十多年前，吉隆坡黄金三角地带的商用地皮，每方尺售价不过五、六百令吉，如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。

许多上市产业公司，拥有许多地点优良的地皮，假如你细读这些公司的年报的话，你会发现有些地皮，是在10年前，甚至20年前买下的。

地皮价格倍增

有关公司仍以十多二十多年前的价值入账，实际上，这些地皮的价格，可能已上升数倍，如果以目前的市价估值的话，每股净有形资产价值必然大增。

上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：

第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。

与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

宜购二三线优质股

为什么上市产业公司不重估其地皮？

原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。

股价被低估

但第二、三线的产业公司，股价仍在低价区徘徊，以他们所拥有的地皮计算，股价肯定是被严重低估。

这些二、三线公司的股票，不受市场青睐，一方面是他们的业绩表现，乏善可陈；一方面是交投不活跃，投资及投机者不感兴趣，导致股价表现落后于大势。

投资者与其买产业作为投资，倒不如买第二、三线产业股作为投资，更加合算。

当然，在买进之前，投资者必须作严格的筛选，毕竟第二、三线产业股，良莠不齐，并非全部值得投资。

以买地皮的态度买产业股，应可获利。

分享锦集:3000令吉可买多少地？

答案是：4.70英亩。

你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。


低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。

根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。

尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值？

第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。

第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？

分享锦集：土地永远是好投资

首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。

他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。


还地于民

由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。

在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。

土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。

屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。

今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。

所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。

但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。

2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地，永远是好投资。

分享锦集:屋业利润知多少？

一项屋业发展计划，需经过冗长手续。

首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。

然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。

由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。

如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。

以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税，故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？

如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。

当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。
Posted by focustime at Monday, May 23, 2011 0 comments
分享锦集：土地永远是好投资

首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。

他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。


还地于民

由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。

在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。

土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。

屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。

今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。

所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。

但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。

2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地，永远是好投资。