一项屋业发展计划，需经过冗长手续。
首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。
然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。
由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。
不明文规定原则
产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。
如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。
如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。
土地获利视屋价
至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。
高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。
发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。
发展商赚屋价30%
一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。
以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。
买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。
以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。
这20%尚未交所得税，故净利不到20%。
融资学不可不知
产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？
如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。
当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。
银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。
最担心屋子滞销
发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。
这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。
屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。
政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。
“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。
Posted by focustime at Monday, May 23, 2011 0 comments
分享锦集：土地永远是好投资
首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。
购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。
他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。
这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。
还地于民
由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。
对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。
在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。
人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。
土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。
首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。
这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。
屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。
今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。
大部分人对土地及屋业发展所知有限。
笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。
在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。
所有土地属于国家
从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。
永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。
宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。
中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。
土地分国有及已转让
以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。
所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。
除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。
地契都会注明用途
政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。
转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。
例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。
州政府拥有土地权
土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。
用途地点决定价值
政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。
土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。
但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。
住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。
由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。
都市边缘本是园丘
许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。
就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。
拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。
2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。
这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。
土地，永远是好投资。
No comments:
Post a Comment