酒店 REIT 的方式也如其他 REIT 一样，以出租资产为主，但是唯一不同的是，酒店 REIT 缺乏了增长性，因为那些租金合约少说都是 15 年以上的，而每 5 年才有5% 的增长，先不论资产的增长比率，如果以 7% 的 DY 来计算，每年 5 才增长0.35%，这个增长数字能不能接受？ 这就要看你对于投资 REIT 的原因和要求了。
但是有一点可以肯定的是，就是租金得到保障，无论经济好还是不好，有了长期合约，盈利是有了一个保障，这是其他 REIT 可能给不到的优点。
REIT 的投资需要注意的几个重点：
租金回酬
投资 REIT 最大的原因就是因为有稳定的租金，而bank Negara 规定REIT90% 的盈利将要当股息拨发给股东，所以投资REIT 第一个要看的是有没有理想的租金回酬，也就是所谓的股息，以我个人的要求，只要股息在于7% 或以上，我是觉得蛮不错的，因为至少比FD 高一倍。
产业的增值能
如果谈到产业，不得不看产业的类型和地点，因为这些都是联系到产业的增值能力，也会直接影响租金的多少。投资 REIT 就是和一大堆不认识的人购买产业，然后我们把我们的产业给一群专业人士打理，扣除了经营的费用，剩余的就是我们得到的股息。另外，产业增值了，NAV 也会跟着增加，到股价和 NAV 同步时，我们的股票价值也相对的提升了，所以，我们绝对不能忽略产业的增值能力。
管理层的能力
好的管理层能把股东的产业打理好，让股东的资产增值，同时，也有能力赚取更高的租金回酬。
能达到以上两点的管理层才属于合格的管理层。
相对的，能提供资产增值和不错的股息回酬的 REIT 才属于合格的 REIT。
哇，有没有这样的 REIT 存在的哦？
是有的，去年，我就是以这个标准锁定了 CMMT，在 RM 1.04 的时候我购入，到了现在，我得到了不错的股息回酬，同时，也得到了很好的资产增值。
阴谋论：
这里说的阴谋论看看就好了，不要太过认真，哈哈哈。
我发现酒店 REIT 的资产转移方式实在是太厉害了，不懂这是老杨的做法，还是其他酒店 REIT 也用同样的方式。
以下是阴谋论故事：
老程旗下有一堆酒店资产，为了得到更多的资金，老程决定把这堆酒店拿去上市，成立一个新的酒店 REIT ，叫做 Hotel REIT ，售价 RM 0.98 per unit.
上市集资后，老程把得到的钱拿去其他更有 “钱”途的地方发展，当然，酒店这块小肥猪肉那里可以随便给人吃，于是老程把这些酒店的经营权都颁给自己旗下的公司来打理，再和 Hotel REIT 签一个合约，每年给个 7% 的租金回酬给 Hotel REIT 的股东，其余的当然自己下袋，为了安抚这群股东，老程再每 5 年给个 5%的租金增长，那股东们没话可说了吧。
几年后，老程的资金越来越多了，但是 Hotel REIT 的股价永远被低估，还停留在93 sens的价位，这可能是租金增长不太理想而导致没有投资机构对它有兴趣吧，既然股价严重被低估，老程就来个mega sales 大扫货，私有化这间公司，给个比现在股价高出 10% 的价位。
基于老程持有 63.37% 的股权，远远超过 33% 强制性全面收购的符合标准，所以，这个私有化一点问题也没有。
股东投资了几年，最终得到什么？
少过 10% 的溢价和每年 7% 的回酬，老程站出来说，还不满意啊，我给了你们比FD 高一倍的回酬了，其实，老程在背后用股东的钱赚了几番。
结论是，老程，好野 ！！！
No comments:
Post a Comment