在过去两年中，房地产价格暴涨，尤其是在尺金寸土的大都市，如吉隆坡，房屋供不应求，屋价作三级跳，涨幅尤其惊人。
首都居，大不易。首都市民，尤其是外来者，不少人只能望屋兴叹。
除非得到父母或亲人的帮助，否则的话，一般受薪阶级，要在吉隆坡购买最普通的民居，例如双层排屋，几乎已是可望不可及，即使付得起头期，每个月的供款，也把他们压得透不过气来。
房市不会形成泡沫
首都的许多职场中人，已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费，已成为受薪阶级的噩梦。
房屋市场会形成泡沫吗？
我的看法是不会。理由是：
1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十巴仙。
在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本的上升，并不为过。
2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。
地皮涨幅比屋子大
投资者虽然有，但相信巴仙率不高。所以，房屋市场泡沫形成的可能性不大。
但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：
1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。
2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。
3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。
在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。
在屋价猛涨下，地皮的价格亦猛涨，而且涨幅比屋子更大。
从投资的角度看，地皮的涨幅通常比屋子大，理由是屋子会折旧，而地皮，尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良，接近市中心的地皮涨幅更加惊人。
上市产业公司3营运作风
犹记十多年前，吉隆坡黄金三角地带的商用地皮，每方尺售价不过五、六百令吉，如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。
许多上市产业公司，拥有许多地点优良的地皮，假如你细读这些公司的年报的话，你会发现有些地皮，是在10年前，甚至20年前买下的。
地皮价格倍增
有关公司仍以十多二十多年前的价值入账，实际上，这些地皮的价格，可能已上升数倍，如果以目前的市价估值的话，每股净有形资产价值必然大增。
上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：
第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。
第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。
与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。
第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。
宜购二三线优质股
为什么上市产业公司不重估其地皮？
原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。
在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。
股价被低估
但第二、三线的产业公司，股价仍在低价区徘徊，以他们所拥有的地皮计算，股价肯定是被严重低估。
这些二、三线公司的股票，不受市场青睐，一方面是他们的业绩表现，乏善可陈；一方面是交投不活跃，投资及投机者不感兴趣，导致股价表现落后于大势。
投资者与其买产业作为投资，倒不如买第二、三线产业股作为投资，更加合算。
当然，在买进之前，投资者必须作严格的筛选，毕竟第二、三线产业股，良莠不齐，并非全部值得投资。
以买地皮的态度买产业股，应可获利。
Tuesday, May 24, 2011
分享锦集:3000令吉可买多少地？
答案是：4.70英亩。
你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。
每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。
根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。
低价购地不可思议
即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。
还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。
第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。
由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。
以上是柏年现有地库的一部分。
建筑股重产业发展
柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。
根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。
另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。
柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。
地皮涨幅快过房价
我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。
尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。
上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。
地库价值没反映
许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。
以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。
一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。
怎样挖掘产业股价值？
第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。
上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。
第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。
购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。
股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？
你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。
每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。
根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。
低价购地不可思议
即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。
还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。
第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。
由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。
以上是柏年现有地库的一部分。
建筑股重产业发展
柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。
根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。
另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。
柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。
地皮涨幅快过房价
我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。
尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。
上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。
地库价值没反映
许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。
以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。
一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。
怎样挖掘产业股价值？
第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。
上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。
第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。
购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。
股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？
分享锦集：土地永远是好投资
首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。
购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。
他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。
这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。
还地于民
由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。
对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。
在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。
人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。
土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。
首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。
这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。
屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。
今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。
大部分人对土地及屋业发展所知有限。
笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。
在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。
所有土地属于国家
从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。
永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。
宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。
中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。
土地分国有及已转让
以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。
所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。
除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。
地契都会注明用途
政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。
转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。
例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。
州政府拥有土地权
土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。
用途地点决定价值
政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。
土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。
但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。
住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。
由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。
都市边缘本是园丘
许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。
就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。
拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。
2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。
这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。
土地，永远是好投资。
购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。
他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。
这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。
还地于民
由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。
对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。
在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。
人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。
土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。
首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。
这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。
屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。
今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。
大部分人对土地及屋业发展所知有限。
笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。
在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。
所有土地属于国家
从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。
永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。
宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。
中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。
土地分国有及已转让
以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。
所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。
除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。
地契都会注明用途
政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。
转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。
例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。
州政府拥有土地权
土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。
用途地点决定价值
政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。
土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。
但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。
住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。
由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。
都市边缘本是园丘
许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。
就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。
拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。
2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。
这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。
土地，永远是好投资。
分享锦集:屋业利润知多少？
一项屋业发展计划，需经过冗长手续。
首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。
然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。
由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。
不明文规定原则
产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。
如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。
如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。
土地获利视屋价
至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。
高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。
发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。
发展商赚屋价30%
一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。
以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。
买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。
以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。
这20%尚未交所得税，故净利不到20%。
融资学不可不知
产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？
如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。
当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。
银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。
最担心屋子滞销
发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。
这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。
屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。
政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。
“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。
Posted by focustime at Monday, May 23, 2011 0 comments
分享锦集：土地永远是好投资
首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。
购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。
他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。
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还地于民
由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。
对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。
在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。
人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。
土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。
首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。
这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。
屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。
今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。
大部分人对土地及屋业发展所知有限。
笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。
在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。
所有土地属于国家
从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。
永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。
宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。
中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。
土地分国有及已转让
以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。
所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。
除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。
地契都会注明用途
政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。
转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。
例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。
州政府拥有土地权
土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。
用途地点决定价值
政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。
土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。
但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。
住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。
由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。
都市边缘本是园丘
许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。
就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。
拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。
2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。
这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。
土地，永远是好投资。
首先是转换土地用途（由农业地转为住宅地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。
然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。
由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。
不明文规定原则
产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。
如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。
如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。
土地获利视屋价
至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。
高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。
发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。
发展商赚屋价30%
一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。
以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。
买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。
以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。
这20%尚未交所得税，故净利不到20%。
融资学不可不知
产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？
如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。
当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。
银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。
最担心屋子滞销
发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。
这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。
屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。
政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。
“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。
Posted by focustime at Monday, May 23, 2011 0 comments
分享锦集：土地永远是好投资
首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。
购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。
他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。
这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。
还地于民
由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。
对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。
在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。
人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。
土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。
首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。
这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。
屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。
今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。
大部分人对土地及屋业发展所知有限。
笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。
在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。
所有土地属于国家
从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。
永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。
宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。
中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。
土地分国有及已转让
以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。
所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。
除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。
地契都会注明用途
政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。
转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。
例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。
州政府拥有土地权
土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。
用途地点决定价值
政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。
土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。
但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。
住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。
由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。
都市边缘本是园丘
许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。
就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。
拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。
2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。
这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。
土地，永远是好投资。
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