虎年：楼市走出谷底？

今年农历新年之前，我写了一篇评论《鼠年：楼市低谷的开始？》，文章指出过去的几个鼠年，仿佛都是楼市改变风向的一年——原本的繁华旺热，恰巧在这一年开到荼蘼、转眼衰颓。

1996年的丙子鼠年和1984年的甲子鼠年都是如此。

1996年，楼市的严重泡沫化迫使政府进场干预，于5月15日实施房地产降温措施，再加上隔年爆发的亚洲金融危机，多个国家的货币遭到狙击，这导致新加坡楼价从1996年第二季的历史高点开始扭转风向，向下滑落。

1984年，美国的经济衰退以及国际贸易的下跌，连累新加坡的经济陷入不景气，这带动私宅价格从1984年第一季步入衰颓，往下暴跌。

唯一的例外是1972年的壬子鼠年。不过，隔年，即1973年，新加坡的楼市也因为政府限制外国人购买新加坡房地产，以及全球爆发石油危机，在一年内猛挫了超过30％。

楼市鼠年见顶虎年见底
这篇评论在1月20日刊登时，本地的私宅市场已经冷却下来、成交量比去年第三季的高峰期下跌四分之三，不过价格仍然稳住、尚未下滑。

九个多月后，市区重建局于两个星期前发表的官方预估数字显示，我国第三季的私宅价格已经抵不住来自美国金融风暴的压力，在连续上涨了17个季度，或四年多后，首次下滑，跌幅达到1.8％。

这意味，2008年的戊子鼠年，又是一个楼市达到巅峰，并开始步入衰颓的开始。

特别是雷曼兄弟破产引发全球金融大海啸后，就连最“牛市”的房地产发展商都不得不承认，新加坡楼市确实已经软化，进入“价格调整”阶段。

“鼠年即楼市低谷开始”——这个“预言”应验后，更多人跑来追问：那楼市要什么时候才见底？楼价会下跌多少？

如果照旧从历史来看，每次在鼠年见顶的楼市，似乎都要等到虎年才会见底，而且跌幅介于30％至45％。

12年前的丙子鼠年，私宅价格从1996年第二季的高点猛泻了45％，至1998年底的戊寅虎年才见底。

24年前的甲子鼠年，私宅价格则从1984年第一季开始滑落，至1986年第二季的丙寅虎年才止住，总共下挫了36％。

1972年的壬子鼠年，楼价虽然仍扶摇直上，不过隔年的下滑也持续至1974年的甲寅虎年才止跌回弹，幅度超过30％。

今年是戊子鼠年，而私宅价格也已在今年第二季见顶，并开始滑落，这是不是意味着，楼市要等到2010年的庚寅虎年才会走出谷底？

2010年最多单位将“被逼”抛售
华人的生肖学或许有其奥妙之处，但过去三四次的鼠年至虎年楼市都陷入低潮，相信更大程度只是一种巧合。从生肖来推断楼市走势的说法，既不科学，也不符合逻辑，大家姑且听之，参考就好，不要太过在意。

不过，如果我们回归到楼市的基础面——楼市在2010年才见底的可能性确实存在，而且机会还相当高。

去年8月引发的美国次贷问题，已经在今年9月演变成为震撼全球的金融大海啸，并拖累新加坡经济陷入技术性衰退。它对我国的冲击才刚开始，预料不会在短期内结束，这意味2009年的经济环境将更险峻、裁员人数将增加，住屋需求和租金前景都不乐观。

从这个时间点来推断，新加坡的楼市最有机会在2010年才跌落至最谷底。

再加上2010年是新私宅单位完工的高峰期，不但发展商有压力在房子完工后的短期内清除存货，那些以延迟付款计划买楼的人也必须开始掏钱出来供房子。

在市场旺热的时候，如果租金强劲、就业市场蓬勃，人们不会急着卖楼，但未来两年的租金市场看软，失业率也会上升，这相信会迫使那些没有持守能力的人在房子完工之前急着找买家接手，甚至不惜大出血来抛售，带动楼价进一步探底。

根据市建局的数据，去年，本地只有6513个私宅单位完工，今年估计有8000多个，但2009年和2010年却可能分别跃升至1万零500个和1万1800个。

今明两年完工的新私宅单位有八成以上已经找到了买家，但预计在2010年完工的新私宅单位却只有五成已经售出。这也就是说，后年将有5981个仍未售出的单位可以入伙，是发展商最有清货压力的一年。

预测：私宅价或跌30％至45％
本地好几家看“坏”楼市的外资银行分析员，其实早在今年3月至5月，不约而同地把楼市的谷底“瞄准”在2010年。

例如野村（Nomura）在3月25日发表的《暴风眼》中预测，豪宅价格将在未来三年内滑落32％，大众化私宅价格也可能在2010年下滑高达20％。

瑞士信贷（Credit Suisse）在5月发表的报告则更大胆地预测，私宅租金和楼价可能下跌高达40％。

值得一提的是，这些报告都是在全球发生金融大海啸之前发表的。这场震撼全球的金融大动荡发生之后，房地产分析员虽然纷纷调低对本地楼市的预测，不过至今还没有人作出更悲观的预测。

这场被形容为“自1929年经济大萧条后最严重的全球金融危机”冲击下，本地的楼市是不是会历史重演，在2010年的庚寅虎年才会走出谷底，而且跌幅介于30％至45％，相信只有时间能够解答。现在大家能够做的，就是做好心理准备，房价还会继续下跌，没有持守能力的人还是不要轻举妄动，作出不必要的投资。