今天财富广场有继续报导本地REITS (产业信托)的情报. 吉隆坡首要办公楼空间的出租率, 在2006下半年有取得86%, 而主要原因是吉隆坡市中心首要办公空间供应研紧.
报导也有提到超峰信托 (TWRREIT) 注入了ING大夏.
而由2000的每平方尺租金RM4.20已经逐年增长到2006的每平方尺租金RM5.20.
这对产业信托是好消息. 因为产业信托的收入就是靠出租其产业. 租金起, 收入就会增加.
而产业信托通常是把收入的90-100%分发 (INCOME DISTRIBUTION) 回给股东.
所以, 我还是认为产业信托是值得投资的, 但却要小心选择.
如果一家产业信托公司停留在目前的拥有产业和收入, 没有寻找或陆续注入有价值的产业, 那么其公司的收入也会相当慢的成长(租金是靠市场的需求而订, 而且需要时间才能慢慢上升). 这么说, 当这公司的股价上升后, 就会把DY(股息率)拉低, 而变得不再吸引我去加额投资.
产业信托是可以带来平稳的收入, 但细看每家公司过往的每股盈利(EPS), 却不是每家一样能看的…
吉隆坡租金率, 依我看到的都是有上升, 从来没有下降.
虽然说, 吉隆坡人口拥挤, 经常塞车和发生闪电水灾.
但, 人们还是依然往吉隆坡里找发展机会.
有限供应, 无限的需要, 只会把价格拉高.
产业信托公司只要买入好的产业, 不怕没人要租.
金河广场的租金虽然昂贵, 却还是有人甘愿付上, 只因金河广场的人潮是没有多少个地方可以取代的.
而办公楼虽然不要求人潮, 但却不能不要求方便.
无论交通, 银行, 酒店, 邮政, 网络, 电讯, 饮食, 你想要什么, 就有什么.
而且几乎所有的总行都设立在吉隆坡.
星期日, 六月 24, 2007
About Malaysia Property Market
财富广场今天有一小篇关于金河广场的报导.“不论住宅, 商业, 工业, 产业或零售空间, 地点或位置仍是决定起价值, 租金回酬的关键因素.”
这报导还有一个小图, 金河广场次要地点的租金, 在2002-2004年的每平方公尺RM250已经来到现在的每平方公尺RM380.
相反的, 首要地点在2002-2004年是每平方公尺RM131跌到2006年的RM118.
不过, 总结看, 还是有好赚. 因为次要地点租金的上升幅度高达52%. 而首要地点租金的下幅度只是下跌了9%.
产业信托还是有它的吸引力的.
还有另一片报导, 美国某保险公司刚买下槟城的三间购物中心, 以做收租金用途.
产业信托就是靠购买产业, 如商业中心, 商业广场或 办公大楼再以收租金的方式为公司制造现金流入. 这就如穷爸爸, 富爸爸说的, 买入带来收入的产业, 而不是带来负债的产业.
而一间值不值得我们投资的产业信托公司, 就要看该公司没有远见, 所拥有或正要有意买入的产业是否有价值而带来比贷款更多的回酬.
简单来说, 就是买入一间屋子, 再出租. 只要该租金是多过我所还的贷款, 那么我就有利可图.
以这方法赚钱有两大风险. 第一找不到租户, 第二租金比贷款少.
而能减低这两大风险就是寻找好的租户和买入价值只会不停提升的产业
我绝对相信KL和雪隆一带的地皮和产业是会越来越值钱的.
今天我是没本事买入一块地皮, 甚至产业来发展. 幸好有股票的发明, 所以我可以选择买入产业信托股, 成为该公司的小股东, 等待该公司派发所赚取的租金.
星期六, 五月 12, 2007
News About Malaysia REITS - 股價失色流通率低REIT要發光須對症下藥
股市交投熱絡，大部份股項皆有斬穫，反而政府大力推動的產業投資信託（REIT）卻被“邊緣化”，不但上市首日打不響首炮，股價過後也“軟叭叭”，市場人士疾呼當局進一步降低REIT的稅務及增加流通率，以便本地的REIT能迎頭趕上。市場人士指出，REIT的規模不大也是吸引不到投資者目光的原因，加上散戶偏向投機性活動與短線交易，導致REIT受到忽略。
經過接近兩年的推動，截至週四（21日）止，馬股上市的REIT已達10隻，但有表現的寥寥可數，無法像新加坡和香港REIT市場般發光發熱，令市場對本地REIT的前景感到憂慮。ARA資產管理公司集團首席執行員林惠璋受詢時說，大馬擁有像新加坡、香港和台灣等地的良好產業，產業投資熱不起來的原因是稅務較新加坡等地高，令外資卻步，因此減低稅務可提高REIT的吸引力，有助市場快速成長。
他說，新加坡快速成功的原因在於稅務架構非常吸引投資者，因此本地REIT要迅速成長，改善稅務架構是當務之急，因為REIT綜合固定收入和產業，主要是希望投資者能長期持有，以從中獲得高回酬，但若需要繳付偏高的稅率，將會使投資者卻步。
“若不提升自己的競爭力，長期將會失去優勢。”新加坡政府提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務優惠，如免除個人投資者於REIT分利的所得稅；免除REIT出售產業的印花稅，以及外國非個人投資者的稅率由20%降至10%等措施，以吸引更多國內外REIT在該國上市。
林惠璋說，大馬的REIT擁有強大的成長潛能，尤其是回教REIT，因為大馬回教資金市場龐大，因此若改善稅務架構，預計REIT市場在2至3年內將和新加坡等市場一般火熱。他也指出，大馬REIT的資產規模和流動量都不大，但只要通過專業人士的管理，一切都可迎刃而解。大馬投資銀行執行董事布斯芭說，雖然大馬REIT的回酬率較其他地區高，但投資者關心的是REIT的成長會有多快，因此沒有積極的擴大基金規模，是無法吸引投資者進場的。
“新加坡和香港的REIT，一旦完成上市，幾乎每季、每半年、每年都會進行收購活動來增加基金規模，我認為這樣才能吸引投資者進場。”她也說，本地市場需要更大規模的REIT，以滿足外資對高流通量的需求，再加上與區域其他國家一致的稅務架構，方能吸引更多投資者青睞。
回酬低增值不快散戶不愛REIT上市REIT偏低的流通量和回酬不高，是散戶提不起興趣的主因，特別是目前旺熱的時期，散戶集中火力在藍籌股和主題炒作股項，REIT更是不受青睞。大馬證券抽傭經紀王嘉儀指出，投資者傾向進行短線交易，流通率不高的REIT自然乏人問津。
他說：“即使扣稅後股息高達5%也不感興趣，他們寧可投資單位信託。”據他觀察，本地投資者出現“斷層”，未經歷金融風暴的新一代投資者對股市的興趣不大，經金融風暴洗禮後的散戶則喜歡短線交易，對長期交易興趣缺缺。
“除非抽傭經紀強力推薦，否則散戶不會詢問流通率和回酬低的REIT。”另一名資深抽傭經紀盧文豪則指出，除了增值緩慢和回酬欠吸引，各REIT所投資與管理的資產不夠多元化及管理也是關鍵。他說，投資者對REIT大股東直接注入旗下資產存顧慮，除非管理良好和資產增值具吸引力，否則REIT難有突圍機會。
OSK證券高級分析員陳建堯也贊同，國內REIT應效仿鄰國，交由專業人士管理，因為大股東直接管理所帶來的增值效應欠理想，會打擊散戶信心。“屬於抗跌類股的REIT對散戶較陌生，而且市場大熱時會受忽略。”
他說，要吸引散戶和外資參與，政府應繼續降低稅率和放寬外資限制，也應把地點極佳的政府公司資產注入REIT。他指出，大馬REIT無論是回酬或稅務獎掖都較新加坡遜色，而且產業租戶多為本地業者，租金低廉，促使回酬偏低；相反，新加坡和香港成功吸引大量國際跨國公司進駐，導致產業供不應求，產業租金也水漲船高。
陳建堯披露，目前大馬REIT稅前股息約7%，新加坡REIT回酬則為5%，但稅務全免。他補充，REIT規模不夠大無法吸引外資也是其他曲終奏雅，最大型的升喜產業信託（STAREIT）只有10億單位，反觀新加坡最小的REIT已有40至50億單位。
表現不如同期上市公司今年上市的4項REIT中，除了柔佛醫藥信託以溢價3.5仙或3.68%掛收外，其餘皆以折價結束首日交易。
當中以超峰產業信託（TWRREIT）最慘，首日即折價2仙或1.86%，而賀達產業信託（HEKTAR）也以低於發售價1仙的價格，結束首日交易。週四上市的大馬第一產業投資信託（AMFIRST）首日也難逃折價命運，閉市掛89仙，折價11仙。除股價下滑外，REIT的超額認購也較同期上市的公司遜色，表現最好的柔佛醫藥信託也僅超額認購4.13倍，遠較隔5日上市的輝高（FAVCO）的21.6倍來得差。超峰產業信託和賀達產業信託，則分別有2.48及3.11倍的超額認購。
跑輸大市被低估 產業信托後市看起 - January 09, 2007
相比近期表現優秀的大市，大馬房產投資信託（REIT）領域已明顯落後區域同業；分析員樂觀表示，大馬房產投資信託目前處在前所未有的吸引水平，故現在是展開累積行動的最佳時刻。
他們指出，大馬房產信託大致上都被低估了，而且還在近期的牛市勢頭中，明顯落後區域同業。從全球和本地利率看漲的前提來看，房產投資信託料將再度受到青睞。
除了雅飾房地產（AXREIT），大馬大部分房產信託自上市以來，都在新股發售價之下的價位交易。上述房產信託落後大市的原因，主要可歸納為：（i）利率走升的環境，大馬隔夜政策利率增長80個基點至350個基點（從05年11月至06年4月），此發展大致上「侵蝕」了房產信託的吸引力，而最重要的是（ii）市場存有誤解，認為大部分房產信託業者，都只是釋放產業的價值而已。
無論如何，隨著嘉德置地（CapitaLand）進駐大馬，國內的房產信託版圖料出現變動，作為亞洲規模最大之一的上市產業公司，嘉德置地將桂嘉資本（QUILL CAPITA TRUST）在大馬上市的行動，料將是激勵大馬房產信託取得復甦的新鮮指引。
分析員深信，以嘉德置地之前的表現而言，該公司會在大馬打造一個仿如新加坡和中國的成功業務版圖。
另一方面，儘管無風險利率從06年6月的5%，已被壓縮至3.8%，不過，大馬房產投資信託的周息率卻未同步收窄，再說，市場大部分的人，都忽略了07年預算案公佈的稅務獎掖。
與此同時，比較其他投資工具，大馬房產信託7.8%的周息率表現相對佳，公積金局提供的周息回酬，也只不過是5%、10年政府債券回酬為3.76%，以及股息回酬3.4%。在扣除15%的個人預扣稅後，大馬房產信託仍有6.66%的回酬表現，這比1年3.7%的定存率更佳。
基於房產信託風險低，回酬高，分析員認為，對尋求以退休基金作投資的人或散戶，可考慮此良機進行累積。他們表示，在偏高的周息率支撐下，房產信託的下跌風險有限，更何況，另一吸引之處，在於房產信託投資者最遲可在07年2月前，享有半年利息支付。
亞歐美證券銀行分析員表示，在預見財政政策推高租金回酬和產業價格下，產業信託的評估料將取得改進，他們首選雅飾房地產和桂嘉資本作為推薦信託。至於其他沒有評級的信託，他們則看好UOA房地產（UOAREIT，主板房產信託組）、超峰產業信託（TWRREIT），以及大馬第一房產信託（AMFIRST）.
About REITs: 为什么会有产业信托的出现
主要目标:
给予那些公司只愿意将重心放在发展业务,而无意购买该产业, 那么产业公司就可以以合约方式租借给这些公司.例如: 如A产业信托公司拥有某间商业大夏, 然后租给B公司当办公室使用. 而B是以和约方式租下整栋大夏.除了商业大夏外, 购物广场也是一样. THE MALL是EPF所拥有. EPF机构是把THE MALL以产业信托的形式出售.
其实, 购买第一版的产业信托的风险和一般的股票一样, 两者的价格也是由市场而订.
产业信托是以发行股票的方式筹集更多投资者的资金, 由产业信托公司经营和管理, 每年也会把投资的收益按比例分配给投资者.
这就和一般股票一样, 只是所进行的业务不同.
如果今天买进多美, 你知道这公司的收益是以卖金钻为主的. 而多美有赚钱后,也会把收益按比例分配给投资者, 也就是所谓的股息.
产业信托公司也是一样有股息分配给投资者. 而产业信托公司的收益则很少像快速发展的上市公司一样, 营业额可以一年比一年突飞猛进. 如A公司2005年的营业额是一百万, 2006年已经达到五百万.
但这并不表示产业信托公司的收益不会增加. 只要买进好的产业, 特别是高速发展地区的产业, 不但租金收益一年比一年多, 而且其产业的价值也会一年比一年增值.
买入股票除了想赚取股息外, 最主要吸引我们买入股票的原因就是赚取买卖股价的偏差. 如以RM1.00买入A股, 如果几个月后这A股起到RM2.00并卖出, 就是赚取了100%的回筹. 这股价的偏差所能带来的高回酬远比单纯赚那股息更有吸引力.
其实,产业信托也可以像股票一样可以赚取股价的偏差. 但因为产业信托股和其他股比起来,比较少人了解和有兴趣. 所以买量是处于偏低的, 而股价的变动也比较小.
但, 往另一面来看, 少人知道, 不就代表更可以找到给市场低估的产业信托股吗?
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