中國的房控

中國調控的政策見鬆動，但溫總理講對房價的調控不會鬆。為甚麼中國的房控要這麼緊？要多少年後才可以鬆，筆者估要在2013年後。為甚麼估這年，因為萬科的王石在2010年時謂到外國讀書三年，應是2013年讀完回來。那時，中國的房策才可以有望鬆。

王石何許人也？是把萬科打拼到今時中國房地產龍頭地位的一把手。他看樓市總會有他的一套。他要放洋讀書三年，其實是看到中國的房產業將無作為。他是個創新人物，爬山、涉水無一不在挑戰自己。他感到中國房地產在未來數年戰不起來時，倒不如放洋去修練下自己，好過日日對住沒有甚麼銷售成績的報表。在王石放洋之時，萬科亦有位管理層表示過有興趣建保障房，就算只賺一元也做，是為了公益？作為個生意人，筆者諗得衰些，公司有一大幫員工要養，建設機械總不能讓其生銹。有工開、有糧出，在無大批售樓情況下能保住班員工，等到下個春天或為上策。不同人有不同角度，如用上筆者這角度，你能對內房業感樂觀嗎？亦因此，自年半前起，筆者都是建議內房股勿沾手。

政策不放寬難破悶局
內房股由如日中天，到今時一個死蛇爛蟮局，有其大氣候與小氣候因素。如這些氣候因素不變，怕內房股還是要如斯悶下去。

內房業的好景與困景都是由於中央與地方財政分配這個大氣候而起。

在中國，國家稅入有近75%是歸中央，地方只收到25%的稅入。地方稅入主要來自路橋費、煙酒稅等，以前地方政府只是要搞人民公社，這個分配無問題，因為農村辦學、辦水利也用不到甚麼錢。

但隨着社會發展，中央想把經濟搞上去，要求地方政府交的政績就再不是糧產，而是GDP。農業能有多少GDP增長？在經濟開放之初，就有地方政府引外資搞廠、搞製造業。在香港的一間10人小工廠，一去到國內就搞千人廠、萬人廠。地方政府光是收勞務費，這樣哪樣的工廠費也就不得了。筆者在80年代訪問過一些珠江三角洲的鎮政府。他們很自豪地謂，中央撥下來搞教育的，只有丁點兒錢，不夠辦，我們自己籌夠錢，辦間體體面面的中、小學，此中說明了一件事，中央撥款不足，地方辦事得靠自己想辦法。任何能夠增加地方政府收入的，都會優先考慮。

周恩來總理說過，中國有兩樣多，地多、人多。地，在一般的縣、鎮、鄉言，確是相對多，所以不少地方政府在整個經濟開放期間，都打土地的主意，以不少名目將土地讓予外商，得到資金去辦地方公事，當然也辦自己私事，而民間也着實累積了一定財富。

這個情況一如在香港的60年代，民間累積了財富後，就想改善居住環境，所以香港的樓價自60年代起，就一直上升，直到現在。這期間都有不同的財富階層出來支撑樓價。

在中國，樓房價格一直都是不動，因為工人有宿舍，農民自己在村建屋住。到2003年中國開始房改，即工人再沒有宿舍分配，亦開始讓有錢的家庭可以自己買房，中國的房地產市場就形成了，並開始迅速增長。市場需求，加上發展商的迅猛投資，一度使到樓房供多於求，商品房空置率增加。但房價仍不斷上漲，於是帶來了中央的調控。

於2003年央行發布了個121號文件，叫《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》嚴限對房產業的貸款。不過由於這時地方政府，銀行體系與發展商已如魚得水地各得到好處，對於個121號文件有很大的反彈。在這些壓力下，在121號文件頒布後不到兩個月，國務院就發布了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），更重要的是這個文件將經濟適用房，由「住房供應主體」，抬上為「具有保障性質的政策性商品住房」，這無疑是將商品房黃袍加身。地方政府競相以協議方式轉讓土地。開發商有了土地就大肆建房，帶動了整個房產業的火爆旺場。雖然期內國土資源部曾於2004年下過文件不可以再以協議方式轉讓土地，地方政府就改以招標、拍賣形式賣地，地王競相出現，益發刺激樓市。

2007年間由於通脹上升，國內企業產能過剩，不少企業便不務正業，而去搞地產，益使房價上升。

2007年9月，央行與銀監會發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（359號文），對房貸、二貸有了嚴格指示。之後，國務院又出文件打擊囤地，其意都在規範中國的房地產業不可過瘋。

不過一場2008年的金融海嘯，迫使中央又再放寬管制。在這個放寬之前，不少發展商都幾奄奄一息，有些發展商的債息高達60厘。中央一個放水，立時使這些發展商翻生，以前賣不出去的房以高速賣掉。到2009年4月，不少發展商已賣到無樓可賣，於是又開始另次地王拍賣戰，直至到中央於2010年起又再調控房價。

回顧中國數次的房價調控，都是在鍊到幾乎有成時，中國經濟就出現了危機，不得不放，從而使房地產又再翻生，以至更變本加厲。一般投資者更看到房地產打不死，因而中了毒，認為無房不歡。

使投資者中毒的另一個因素，是已購房的業主不許發展商減價，動輒會示威，要求賠償，不單商品房如是，連保障房也如是。這個房價只能漲，不能跌的小氣候文化，也在影響到房地產商的資金回籠，從而把房地產開發商，銀行，地方政府間的資金鏈卡死。只有這個能鬆動，則房地產開發商才可以有較大的減價空間，把過高的房價較快地拉下來。

假如舊業主不許減價，開發商不敢（或不肯）減價的僵局持續，那就只有靠居民收入上升，上升到有能力買房，才能夠使內房股鬆綁。這要多少年？少則三年，長則七年。怎樣計出這兩個年期？以今時較高收入一群年入4萬，年薪可以20%增長便計得到。但屆時怕有6萬收入的人，不肯住入6萬收入的房，而想住入10萬收入才住得起的房，那時仍一樣有買樓難的情況。

對中央來說，2003年，跟2007年房價調控功敗垂成，以及美國金融海嘯都帶來深刻的教訓，就是調控無成，反彈更厲，亦因此中央今次是決心很大。除非中國經濟又出現很大很大的危機，不然中央今次對調控房價是動真格，不達目的誓不罷休。如果開發商能降房價三成，就甚麼都好辦了。

中央準備打持久戰
中央亦準備打這場持久戰，靠的就是（一）保障房，（二）地方政府發債。前者為市民提供個低價替代品，但質素、地點、配套如何暫不知。能否真合一般市民所求？不知。若不符所求，則商品房仍是較富有者不能不選者。

至於搞地方發債就是想將地方財政跟土地拍賣脫鈎，讓辦事的地方政府，財來有方，從基本上解決資金問題。不過這都是新嘗試，成效如何，仍待觀察。但無論如何，中央仍是會壓着房價不放的。