樓市最大敵人

繼續昨日的話題。為何覺得香港樓市出現調整，但卻覺得跌幅不多於四成？其實最主要原因來自買家的供樓負擔，因此作出此推算。首先，近日與不少銀行界的朋友，亦談論過樓市之問題，當中得到一個結論是對於新買家而言，現時投資房地產的成本正在不斷增加，因為新造按揭息率，正在不斷上升，同時銀行在估值方面，亦較之前為審慎，部分樓盤出現估值不足的問題，因此除非樓價出現很明顯的跌幅，否則買家會卻步，亦導致了二手樓市的成交，大幅下跌。
在需求急速下跌的情況下，理論上樓價應該會跟隨下跌，這是基本的經濟學理論，但為何平均樓價的跌幅，並不明顯？這與近日按揭息率調升，影響不到於今年上半年前以極低的息率，買入樓盤的投資者。因為有關之按揭息率，無論以銀行同業拆息，又或者以最優惠利率作為基準，都是以全期形式進行，即除非銀行同業拆息或最優惠利率出現上調的情況，否則於今年上半年前做了按揭的投資者，基本上都是以兩厘甚至以下的按揭息率供款，這令不少物業投資者的持貨能力大大提升，亦因而導致需求大跌，樓價的跌幅仍然不明顯。
故此，我覺得只有兩大因素導致樓價顯著下跌：一、發展商以低價推盤，因為發展商與地產投資者不同，他們要計算營運、利息成本，亦要持續錄得利潤向股東交代，故當市場欠缺需求時，便會下調售價，近日大圍新盤便出現發展商將二期的售價較一期大幅下調20%之情況，可是市場暫時卻未見一期的業主跟隨發展商將售價下調；二、如果資金大幅度流出香港金融體系，令拆息出現波動，從而引發最優惠利率大幅度上調，屆時樓價才會出現骨牌效應，可是在全球資金仍然傾向流入美元資產避險，又或從歐美市場流向經濟較為穩定的亞太區，在這些因素支持下，料本地銀行體系的資金仍相當充裕，這令本地之銀行同業拆息及最優惠利率會維持穩定，並為本地樓市帶來支持作用。
可是，投資者必須注意，在本地工資沒有太大的上調空間，加上資金再度大舉流入的機會不高，按揭息率再跌至極端低之水平機會不大，還有資金顯著流出大中華區的危機，極有可能在2012年第四季至2013年初出現，屆時本地之利率將會出現顯著波動，所以我不認為現時是投資樓市的好時機，而樓價平均出現約25%的潛在跌幅之預測，有效期亦只是未來18個月，故此投資者絕對不應該急於投資本地樓市。